16 de novembre 2009

Lliure competència...?

En el sector financer i especialment en bancs i caixes, s'està produint una pràctica exercida de forma tan unànime que sembla concertada. Creiem, excepte opinió més fonamentada, que és contrària a les més elementals normes de protecció de consumidors i usuaris. Rotundament afirmem que perjudica el mercat de transaccions immobiliàries i distorsiona la lliure competència en el mateix. Hauria de qüestionar-se si vulnera les lleis del mercat i de la competència i en aquest cas ser susceptible de denúncia i sanció.

Aquesta pràctica consisteix a establir condicions diferents d'accés a un préstec hipotecari en funció de qui ven l'immoble que garantirà el crèdit. S'ha aplicat a molts compradors d'habitatges o altres immobles i ha estat suficientment comentada i advertida pels mitjans de comunicació i per diverses entitats (entre d’ altres, de consumidors).

Al sol·licitant de finançament via hipoteca no se li concedeix aquesta en funció de circumstàncies objectives de la seva solvència o capacitat, sinó que el menú de les condicions és clarament més avantatjós i el tràmit àgil i ràpid, si adquireix un producte adjudicat o tutelat pel banc o caixa. Si l'objecte de la seva il•lusió és un altre habitatge que ha trobat en el lliure mercat, desapareix l'agilitat i finalment l'operació és directament rebutjada o reduïda en la suma i/o en els terminis; en el millor dels casos, les condicions són notòriament més oneroses, arribant-se a doblegar o triplicar el diferencial sobre l’ euríbor, imposar clàusules sòl i altes comissions que en l'altre cas són mínimes o inexistents. És a dir, en funció de qui ven es concedeixen unes condicions o altres. Fins i tot coneixem casos, cada vegada més freqüents, que els propis empleats del banc o caixa, davant la petició del client li aconsellen redireccionar la seva recerca cap a immobles de la seva institució.

S'està asfixiant, seccionant el mercat, a aquells promotors que poden i volen sobreviure per si mateixos, sense haver de recórrer a procediments concursals, dacions convingudes o suportar embargaments i execucions, encara que també hagin ajustat els preus al mateix o fins i tot inferior nivell que els oferts pels immobles subjectes a la sobirania de bancs o caixes. Succeïx el mateix en el mercat d'habitatge usat, es dificulta el seu finançament impedint la rotació natural de moltes famílies que considerarien l'oportunitat de canviar d'habitatge cap a una altra de nova construcció. És que es pretén que tot el parc d'obra nova pendent de venda passi primer a ser propietat de les institucions financeres, perquè després sigui accessible el seu finançament per als compradors finals i bloquejar al mateix temps el mercat de segona mà? I mentrestant la societat, que som tots, està obligada a injectar recursos per a bancs i caixes sense exigir-los gens a canvi. Alguna cosa s'està fent malament i ha de canviar-se urgentment.

D'una banda, no s'estableixen mesures valentes que ens traurien del conflicte, com serien ajudes a l'entrada, les reduccions d'IVA i ITP, avals públics i un llarg etcètera i, per un altre, es permet la utilització de pràctiques abusives, monopolístiques i deslleials, ja que el mateix que té el producte té el poder i els mitjans i instruments per a concedir el crèdit, restringint la llibertat de mercat que ha de tenir tot consumidor de serveis bancaris, ja que se li incita, determina o condiciona en l'adquisició de determinats immobles.




Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona


04 de setembre 2009



Andreu Farrás - Barcelona

El convalescent mercat immobiliari saluda amb esperança la caiguda de l’euríbor, perquè estimula la recuperació. Però els especialistes consultats coincideixen que aquest descens dels tipus d’interès no es tradueix en una demanda gaire alta de vivendes. Si les restriccions creditícies dels bancs van causar estralls el 2008, amb una forta caiguda de les vendes, la reactivació es veu condicionada aquest any per la incertesa que s’ha apoderat dels compradors.

La retallada de l’euríbor és sens dubte positiva, afirma Enric Reyna, president de l’Associació de Promotors Immobiliaris de Catalunya, que precisa que no hi ha una traducció directa en les vendes, «perquè aquestes no depenen tant de la quota que s’ha de pagar per la hipoteca del pis sinó de si el comprador aconseguirà el préstec bancari».

CRITERIS SELECTIUS / En els últims mesos, la sequera creditícia no és tan dura com l’any passat. Bancs i caixes escullen amb criteris molt selectius els aspirants a hipoteca. Si abans de l’esclat de la bombolla les taxacions impulsaven a l’alça el valor del pis, ara ho fan a la baixa, afirma Joan Ollé, president del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona. «I a sobre si abans –afegeix– la banca concedia el crèdit sobre el 120% del valor de l’immoble, ara només ho fa sobre el 80%». I no són gaires els que poden afrontar el pagament d’una entrada del 20% del preu d’un pis.

La banca necessita clients amb urgència. I la concessió d’hipoteques és una bona fórmula per fidelitzar. Després del préstec, vindran les subscripcions de plans de pensions, assegurances de vida, vivenda i cotxe i les targetes de crèdit. Però la banca busca clientela de forma molt diferent de com la captava durant l’expansió, explica Gonzalo Bernardos, professor d’economia i director del màster en assessoria i consultoria immobiliària de la UB. «Abans s’anava a totes i la immigració constituïa un col·lectiu amb molt potencial de creixement. Ara només s’accepten clients amb rendes segures i altes o mitjanes-altes. No es vol assumir cap tipus de riscos».

Si no es venen més pisos no és perquè l’aixeta creditícia estigui tan tancada com l’any passat, sinó perquè cada vegada hi ha menys ciutadans que confien que podran acabar de pagar-ho, explica l’economista Ricard Fernández. La desconfiança de la banca de l’any passat s’ha traslladat aquest any al consumidor. Opina de manera semblant Mikel Echavarren, conseller delegat de la consultora Irea: «La caiguda de l’euríbor està influint poc. Però hi ha més visites als pisos. Per al comprador ha arribat l’hora d’estalviar i fer comptes. Potser aviat es dinamitzarà més el sector».

Felip Massot, president del grup immobiliari Vertix, que fa 30 anys que treballa en el negoci, explica que coneix algú que, si abans pagava una quota hipotecària de 1.700 euros, ara ha d’abonar 1.150 euros i se n’estalvia 550. «La baixada hi ajuda, però el problema no és aquest. L’ajust del mercat trigarà perquè hi ha massa pisos que sobren i no estan aixecats on ho haurien d’estar, on sí que en falten». I posa l’exemple d’una localitat del Baix Llobregat, «on només hi ha 50 pisos en venda per a una població de 75.000 habitants». Joan Ollé, del col·legi d’APIS, explica que les vendes estan remuntant a les grans ciutats, «encara que, perquè el mercat es normalitzi, les operacions actuals s’haurien de multiplicar per dues vegades i mitja».





Artícle publicat al diari "El Periodico" el 2 de Setembre del 2009.
Per veure l´Artícle podeu fer click aquí.

Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona




24 de juliol 2009

L' inici del final.



En les últimes setmanes estem assistint a un continu bombardeig de missatges llançats des de distintes institucions, totes elles molt respectables. Opinen sobre el preu dels habitatges, o més ben dit, sobre quin serà el seu descens durant el que resta d’any i el proper 2010. Mitjançant determinats mètodes científics, utilitzant dades que els hi proporcionen estadístiques de tota índole, arriben a conclusions que traslladen sense rubor als mitjans de comunicació, els quals publiquen gran titulars, sense citar la metodologia i les fonts utilitzades per tan eminents pronosticadors. La seva predicció: disminuiran entre un 10 i un 40 per cent.

Anem per parts. Comencem per les estadístiques. Tots hem sentit que hi ha petites mentides, grans mentides i estadístiques. Si a la meva llar som cinc persones i jo em fumo dos paquets de cigarrets al dia, l’estadística dirà que a casa meva es fumen vuit cigarrets per persona i dia, curiosa conclusió. A més, com les dades per arribar a aquesta conclusió es van extreure a través de la informació que va lliurar fa sis mesos l’estanquer del meu barri a la seva associació, informació que, d’altra banda, va traslladar més tard l’associació a un estadístic, que, a la vegada, va esdevenir la font que van utilitzar els estudiosos científics, quan les dades han estat publicades, els altres habitants de la meva llar, que coneixen i constaten de primera mà que des de fa cinc mesos estic reduint el meu consum de cigarrets i a dia d’avui només és d’un després de dinar, van quedar bocabadats. No obstant, com la notícia s’ha publicat avui, amb grans titulars, el president de la comunitat de propietaris ha convocat una reunió extraordinària per a que canviï els meus hàbits i no perjudiqui a la resta de veïns, la mútua d’assegurances m’ha incrementant la prima de l’assegurança de vida i l’estanquer del barri està pensant en quedar-se el local limítrof, avui buit, ja que sembla ser que com el meu hi ha nombrosos casos en la seva zona d’influència, segons també han dit els mitjans de comunicació. Quelcom els ha induït a prendre decisions errònies.

Perdoneu la llicència que m’he permès en el paràgraf anterior. Anem a títol d’exemple a centrar-nos en un dels molts casos de notícies demolidores publicades fa poc: a Catalunya un jove necessita una renda de 4.000 euros mensuals per adquirir un habitatge. Sabeu com es compleix aquesta contundent asseveració? Si l’habitatge val 300.000 euros, el jove només destina a la compra el 30% dels seus ingressos i el preu està finançat en la seva totalitat, s’amortitza en 17 anys (sense ajudes fiscals o d’altra índole). És a dir, sembla ser que un jove solitari, diguem menor de 25 anys, ha de ser imprescindiblement propietari d’un habitatge, com a mínim d’aquest valor, que ha de quedar pagat en 17 anys i mentrestant quedar-li una renda mensual alliberada de 2.800 euros. Si us plau, siguem seriosos. Sabeu quants habitatges hi ha en venda a Catalunya per menys de 150.000 euros? Els API podem proporcionar-los molts, encara que tinguin menys de 50m2 i no estiguin a l’Eixample de Barcelona. Sabeu que hi ha hipoteques a 40 anys, subvencions i ajudes? Un 30% per dedicar a la compra és un ràtio oportú, si no s’ha de mantenir altres persones? Creieu que no hi ha mercat de lloguer? Quin tipus de societat volem, esforç-estalvi o tinc dret a tot? Un fet és clar: si canviéssim les variables preu, termini, ràtio, etc. la renda requerida podria ser de 1.000 o de 6.000 euros, tot depèn.

Els agents de la propietat immobliària, que estem en permanent i diari contacte amb el mercat, no compartim les prediccions que magnifiquen els mitjans. Avui afirmem que els preus pels quals finalment es comercialitzen els habitatges, és a dir, els preus als quals es tanquen operacions mitjançant compromisos privats, amb arres penitencials o confirmatòries mitjançant opcions de compra, estan ja, segons zones, entre un 20 i un 40% per sota dels màxims que va assolir el mercat en el segon trimestre de 2007. Es va arribar a finals del 2008 a un nivell mínim de transaccions en quantitat, però ha canviat la tendència i avui ja es realitzen més. Aquestes realitats apareixeran als titulars mediàtics quan es tabuli la informació un cop passat el termini per negociar el finançament, pel notari, pel registrador, per l’estadístic i, finalment per l’institut d’opinió de torn i les seves sagaces asseveracions.

Els tipus dels préstecs hipotecaris han tornat a nivells mai vistos i sembla ser que va per llarg i, malgrat molts diguin el contrari, si el comprador té el perfil adequat aconsegueix finançament, sobretot si va aconsellat i acompanyat dels nostres col•legiats.

Constatem que cada cop són més els venedors de segona mà que retiren la seva oferta de venda per no acceptar les últimes pretensions de rebaixes que els traslladen els interessats a comprar. Aquest últims, sembla ser que es creuen les profecies de la baixada de preus i s’equivoquen deixant passar l’oportunitat. De fet, ja hem viscut algun cas en el que, després de rebutjar l’oferta de venda, el comprador es presenta a la nostra oficina quan l’habitatge ja ha estat retirat o venut a algú altre. Òbviament, el comprador està dolgut i a sobre es queixa, traslladant-nos la seva frustració.

Pel que fa a l’obra nova, assolides certes xifres, els promotors no poden baixar més el preu i lliuren l’immoble a la institució financera, que anirà col•locant els immobles dins les xifres de les quals hem parlat. El nostre pronòstic és que estem a l’inici del final de les baixades de preus, que el mercat es recuperarà de forma contínua, malgrat moderada, el nombre de transaccions, i que el 2010 veurem increments de preus de determinades zones i tipologies.



Joan Ollé Bertrán
President



Editorial de la revista API42.

Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona


18 de juny 2009



Sesenta mil personas, según los organizadores, han acudido durante tres días a la primera edición del Salón de las Oportunidades Inmobiliarias Low Cost, que ayer cerró sus puertas en el recinto de Montjuïc de la Fira de Barcelona. El éxito de público contrasta con el escaso número de operaciones de compraventa de pisos que se han cerrado durante la celebración del certamen.

Sin embargo, Joan Ollé, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), matiza que "en el salón no se saca el talonario y se firma; se hacen reservas verbales y compromisos para la semana próxima cada API saldrá de aquí con 400 contactos". Los stands de las cajas de ahorro - con Caixa Catalunya a la cabeza - han sido los más visitados en Low Cost, donde también han presentado sus ofertas grandes promotoras como Reyal urbis, Habitat o Vallehermoso.


Artícle publicat al diari "Expansión" el 15 de Juny del 2009

Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona


El preu de la vivenda de segona mà comença a repuntar a Barcelona.

ANDREU FARRÀS - BARCELONA

• El cost dels pisos creix moderadament el segon trimestre a l’Eixample i a Sants-Montjuïc

• Els agents immobiliaris asseguren que el cicle baixista dels preus està a punt d’acabar-se

Senyors, ha arribat l’hora de comprar pisos. El cicle baixista de la segona mà s’està esgotant”. Amb aquestes consignes es va presentar ahir Joan Ollé, president del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Barcelona, pocs minuts després que s’obrís a la Fira de Montjuïc la primera edició del saló d’oportunitats immobiliàries Low Cost.

Ollé va insistir a dir que la caiguda dels preus de la vivenda usada a Barcelona s’està desaccelerant. Continua baixant, però de manera menys abrupta i fins i tot en algunes zones el metre quadrat s’ha encarit una mica respecte del mes anterior. “Estem davant l’inici d’un canvi de tendència que segurament es materialitzarà a partir de l’últim trimestre d’aquest any”, va diagnosticar Ollé, abans de recomanar a qui pugui que compri ara, perquè després pot trobar que els preus són més cars.

Aquest mes, el preu de la vivenda usada a la capital catalana se situa en els 4.204 euros per metre quadrat de superfície construïda, segons el col·legi d’API. Aquesta xifra representa el 2% menys que el trimestre anterior i l’11% menys que ara fa un any. Abans d’esclatar amb abundant metralla, la bombolla immobiliària va arribar al seu màxim auge a Barcelona el segon trimestre del 2007. En aquell moment, el metre quadrat de segona mà costava 5.179 euros. Segons els càlculs dels agents intermediaris, la davallada des d’aleshores ha estat del 25% en preus reals (amb la inflació d’aquests anys acumulada).

CIUTAT VELLA, MÉS BARATA / L’evolució varia segons les zones de la ciutat, en què l’estudi dels API ha dividit la ciutat, una mica diferents dels districtes municipals. El cost dels pisos augmenta de manera moderada a l’Eixample i a Sants-Montjuïc, es manté en altres zones (Sarrià, Sant Gervasi, Pedralbes, Horta i Guinardó) i disminueix en els altres sis territoris. En l’últim any, els preus han baixat entre el 3% (Horta) i el 22% (Ciutat Vella).

Els preus a la denominada zona alta, la més cara de la ciutat, es mantenen estables i se situen en 6.098 euros per metre quadrat, gairebé el doble del que costen els pisos a Nou Barris (3.275 euros).

La meitat dels districtes barcelonins es cotitzen actualment per sota dels 4.000 euros, com és el cas de Sant Martí, amb 3.987 euros (el 5% menys que el trimestre anterior), Ciutat Vella, amb 3.742 euros (-3%) o Sant Andreu, amb 3.338 euros(-6%). Per la seva banda, l’Eixample, amb 4.530 euros (+1% trimestral), Gràcia amb 4.197 euros (-3%) i Sants-Montjuïc amb 4.050 euros (+2%) mostren xifres similars a la mitjana de Barcelona.



Artícle publicat al diari "El Periodico" el 13 de Juny del 2009
Per veure l´Artícle podeu fer click aquí.

Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona

20 de maig 2009

El Low Cost ofrece precios al límite y asesoramiento.


SILVIA ANGULO - Barcelona

La organización del salón firma un acuerdo con el Col · legi d´API para que asesore a los compradores.

Los precios de las viviendas no van a bajar más. Esta fue una de las frases más repetidas ayer durante la firma del acuerdo de participación del Col · legi d´Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona en el salón de oportunidades Low Cost, que se celebrará del 12 al 14 de junio. Una feria "coyuntural", que sólo tendrá continuidad mientras dure la crisis y con la que se pretende dar salida al stock de pisos por vender. Un remanente que afecta sobre todo a las viviendas nuevas, y que el presidente de este colegio profesional, Joan Ollé, cifró en 70.000 unidades, de los que el sector financiero controla entre el 10% y el 15%.

El presidente del salón, Enrique Lacalle, explicó ayer que Low Cost, en el que participan 135 empresas, se convierte en una oportunidad para los compradores y para los promotores, que podrán dar salida a estas viviendas. "Nuestra intención es la de ayudar al sector, no de paralizar las ventas hasta la celebración de la feria", dijo Lacalle en referencia a las críticas que lanzó el presidente del Associació de Promotors de Barcelona (APCR), Enric Reyna, contra el salón.

Por su parte, el presidente del Col · legi d´API advirtió que "el momento de las oportunidades inmobiliarias" se está acabando y afirmó que el sector está "haciendo un importante esfuerzo de ajuste de precios". En este sentido, dijo que el salón ofrecerá máxima transparencia, ya que los agentes de la propiedad asesorarán a los visitantes, especialmente después del anuncio de la posible eliminación de las desgravaciones fiscales por la compra de una vivienda a partir del 2011. El colegio dispondrá de un expositor de 80m2que actuará como plataforma desde donde se podrá informar al público asistente al evento.

Lacalle aseguró que el éxito de participación ha superado las expectativas, ya que se han ampliado en cuatro ocasiones las dimensiones del recinto. Añadió que otras ciudades catalanas - se está estudiando hacerlo en Girona-y españolas se están planteando celebrar una feria similar. "Los compradores encontrarán en el Low Cost todo tipo de viviendas; primera o segunda residencia, alquiler. Todo a precio de oportunidad", apuntó Lacalle.



Artícle publicat al diari "La Vanguardia" el 20 de Maig del 2009
Per veure l´Artícle podeu fer click aquí.

Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona

16 d’abril 2009

Entrevista a Catalunya Ràdio


Entrevista a Joan Ollé sobre el lloguer al programa "Hem de parlar" de Catalunya Ràdio el dia 15/04/09.

Cliqui aquí per escoltar l'entrevista (a partir del minut 14'40)

Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona

15 d’abril 2009

Creix el lloguer

B. Badrinas

DEMANDA El nombre de contractes d'arrendament es dispara un 28% mentre recula la compravenda d'habitatges.

RENDES Els preus es congelen i alguns propietaris mantenen quotes per conservar l'inquilí.


"Jo sempre dic que si no venem pisos els llogarem perquè la gent ha de viure en algun lloc", explicava l'estiu passat la propietària d'una agència immobiliària. La intuïció s'està complint encara que aquesta professional no deu estar molt contenta: els lloguers deixen moltes menys comissions que una compravenda.


El mercat de lloguer ha crescut en els últims mesos amb força, mentre les compravendes no deixen de recular. L'any passat van signar-se a Catalunya 80.126 contractes de lloguer, un 28% més que el 2007. Aquest increment és el més important dels registrats per la secretaria d'Habitatge en l'última dècada. La correcció en el preu de la vivenda i l'enduriment en l'accés al crèdit ha portat els ciutadans a apostar pel lloguer en detriment de la compra. A la ciutat de Barcelona, que concentra al voltant d'un terç dels lloguers de Catalunya, el nombre total de contractes va elevar-se l'exercici passat fins als 27.414, un 13,5% més que un any abans. Aquestes xifres contrasten amb l'evolució del mercat de compravenda, que va disminuir durant l'any passat un 45,3%, fins als 108.594 habitatges venuts a Catalunya, segons dades de l'INE.

Malgrat aquest boom en el nombre d'arrendaments, els preus s'estan abaratint des dels màxims del 2007. A mitjans de l'any passat, el preu mitjà d'un lloguer a Barcelona era de 1.037 euros encara que amb tendència a abaratir-se. De fet, segons l'Ajuntament de Barcelona, el lloguer va passar dels 14,8 euros del primer semestre als 14,6 euros de finals del 2008. Al conjunt de Catalunya el lloguer mitjà s'ha congelat al voltant dels 900 euros.
Fonts del sector constaten que en els últims mesos s'estan renegociant contractes, però no de forma generalitzada. "Si el propietari té un bon inquilí val la pena congelar el lloguer per mantenir-lo", diuen professionals de l'activitat.


PROMOTORES I BANCS FAN AUGMENTAR EL PARC


* El President del Col•legi d'Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Barcelona, Joan Ollé, corrobora la tendència a l'alça del lloguer, encara que reclama una lectura més freda de les xifres: "Cada cop més la gent registra el lloguer per motius fiscals i per beneficiar-se de les ajudes; a més, la rotació és elevada i pocs contractes arriben als cinc anys".


* Dificultats en la venda
Ollé, peró, descarta una gran augment del parc de lloguer com a conseqüència de les dificultats del propietaris per vendre les vivendes. "Ara per ara només el 10% dels propietaris que volen vendre un habitatge aturen el procés per les dificultats de trobar comprador", assegura Ollé. Malgrat tot, el president dels API de Barcelona si que reconeix una tendència cada cop més estesa entre el promotors immobiliaris d'oferir els productes acabats en lloguer amb una opció de compra.


Una opinió semblant és la que té Mateo Carbonell, gerent de Finques Carbonell: "El lloguer està creixent però no tant com diu la premsa. Els bancs i caixes - matisa Carbonell - estan derivant cap a l'arrendament bona part dels habitatges que els arriben de les execucions hipotecaris i això si que pot tenir un impacte a mitjà termini en el mercat e lloguer".


Tots dos professionals, a més, valoren positivament l'aval de cinc mesos que el govern atorga al lloguer. "Ha tret pressió al propietari", apunta Ollé.


Artícle publicat al diari "Avui" el 11 d' Abril del 2009
Per veure l´Artícle podeu fer click aquí.

Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona

23 de març 2009

La crisis inmobiliaria causa el cierre de 55.000 agencias en dos años.

La caída de las ventas de pisos ha arrasado el otrora floreciente sector de la intermediación inmobiliaria. Así, de las 80.000 agencias que había en España en el verano del 2006, el momento más alto del boom, apenas sobreviven hoy unas 25.000: una caída de 70%, que se ha llevado por delante, según estimaciones del sector, más de 180.000 empleos.

La sangría, además, está lejos de haber terminado. Según Joan Ollé, presidente del Col · legi d´Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Barcelona, los cierres continuarán en los próximos meses, y no prevé que queden más de 20.000 agencias a final de año. Para Ollé, la crisis inmobiliaria ha permitido "limpiar el sector, que se había llenado de miles de chiringuitos, que a veces eran poco más que un autónomo con un móvil, sin ninguna profesionalidad. La gran mayoría de los agentes colegiados (API) siguen abiertos". El ajuste será aún mayor en Catalunya, donde la ley de Acceso a la Vivienda que entrará en vigor después del verano exigirá a los profesionales inscribirse en un registro y suscribir seguros de caución y de responsabilidad civil: de las 3.500 agencias que siguen abiertas, Ollé prevé que no continúen más que la mitad.

Las agencias inmobiliarias no han podido aguantar una caída de ventas de más del 80% desde los máximos del 2006, un retroceso de los precios medios - en las grandes ciudades se estima de un 12%-y la morosidad de muchos promotores a los que comercializaban vivienda nueva. Tecnocasa, la primera franquicia inmobiliaria del país, que llegó a tener 1.400 establecimientos en el 2006, cerró el 2008 con 308 y una caída anual de ingresos del 57% y prevé aún más cierres.

Otras de las grandes empresas del sector no han sido tan afortunadas: la catalana Expofinques, la andaluza MC y Don Piso, del grupo Habitat, presentaron concurso de acreedores; Fincas Corral fue vendida por un euro y sus trabajadores denuncian que no cobran sus salarios y Coldwell Banker, la mayor franquicia inmobiliaria del mundo, abandonó España, donde en el 2007 había llegado a tener 60 franquiciados.

Según la consultora Mundofranquicia, el año pasado cerraron en España 24 franquicias inmobiliarias (el 37%) y estas empresas se encuentran entre las más perjudicadas por la crisis. La franquicia inmobiliaria se había convertido en una opción de autoempleo para personas con vocación empresarial: con una inversión inicial modesta, de menos de 60.000 euros, y asumiendo el alquiler del local y un canon mensual a la franquiciadora que podía ser de unos 800 euros se obtenía apoyo informático, legal y comercial para operar en un sector muy rentable. "Muchas personas entraron en el sector sin capital y sin ninguna experiencia, con un manual de ventas de la matriz, y con el desplome de las ventas no han podido hacer frente a los gastos", señala Ollé.

Las agencias inmobiliarias intentan hacer frente a la crisis diversificándose. Según la firma Alfa Inmobiliaria, las mejores opciones para mantener la actividad son potenciar el área de alquiler de viviendas, donde sigue habiendo demanda; el diseño de operaciones de intercambio de viviendas entre particulares, y llegar a acuerdos con entidades financieras para comercializar las viviendas que se adjudican por impagos. Igualmente, otras empresas como Fincadelia apuestan por ampliar la actividad a la administración de fincas, un negocio de poco margen pero que aporta ingresos estables y recurrentes.

El presidente de los API catalanes cree que la caída de las operaciones ha tocado suelo y prevé alzas en los próximos meses. El reto para el sector, sin embargo, es internet, que ha disparado las compraventas de viviendas que se efectúan directamente entre particulares, sin intermediarios.



Artícle publicat a "La Vanguardia" el 23 de Març del 2009
Per veure l´Artícle podeu fer click aquí.

Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona

19 de març 2009

El precio de la vivienda de segunda mano en Barcelona baja un 4% durante el primer trimestre.

Los precios de los pisos siguen disminuyendo pero de forma cada vez más moderada, en un mercado más flexible y con síntomas de recuperar una mayor actividad.

El precio de la vivienda de segunda mano en Barcelona vuelve a bajar este primer trimestre del año 2009. Tras un año y medio de bajadas continuadas, el precio de la vivienda de segunda mano en Barcelona se sitúa en 4.281 euros por metro cuadrado de superficie construida, un 4% menos que en el trimestre anterior. Respecto a los doce meses anteriores, los pisos de segunda mano cuestan un 11% menos a día de hoy que hace un año según el estudio trimestral de Comprarcasa, la red inmobiliaria integrada únicamente por profesionales API, presentó ayer, día 18, en Barcelona. La Zona Alta baja este trimestre un -6%, y un -4% durante el último año. Pese a ello, sigue siendo la que más se cotiza en Barcelona, situándose en 6.123 €/m², a una distancia de más de 1.200 €/m² que Les Corts, la segunda zona más cara de la ciudad. Ésta última se mantiene estable este trimestre y se sitúa en 4.889 €/m². Las diferencias entre la zona más cara y la más económica de Barcelona se mantienen. Así, a día de hoy, el mismo piso cuesta una media de 2.773 €/m² más en la Zona Alta que en Nou Barris.

La tendencia descendente del mercado inmobiliario se ha mantenido de forma generalizada en todos los distritos de la ciudad condal durante este último año, con bajadas medias entre un -4% y un -23%. En relación a este último trimestre, todos los distritos excepto Les Corts han tenido descensos más o menos moderados, desde un -1% en Sants-Montjuïc y Horta-Guinardó, un -3% en Gràcia y en Sant Andreu, un -4% en Eixample Dreta, un -5% en Sant Martí, un -6% en Zona Alta y en Eixample Esquerra, un -7% en Nou Barris y un -8% en Ciutat Vella, la zona que más ha disminuido, tanto este último trimestre como durante el último año.

A excepción de la Zona Alta, los restantes diez distritos de la ciudad conforman dos zonas claramente delimitadas por la barrera de los 4.000 €/m² de media. De este modo, Les Corts, los dos Eixamples, Gràcia y Sant Martí se sitúan por encima de este precio promedio. Por otro lado, encontramos los distritos de Sants-Montjuïc, Ciutat Vella, Horta-Guinardó, Sant Andreu y Nou Barris, cuyos precios se sitúan por debajo de los 4.000 €/m².

En líneas generales, los precios han seguido bajando de forma continuada desde el tercer trimestre del 2007. "Sin embargo, la bajada de este trimestre es mucho más suave que las que habíamos visto anteriormente, por lo que estamos convencidos que durante este año alcanzaremos finalmente el punto de equilibrio y la estabilización del mercado de la vivienda. Creemos que este momento pueda alcanzarse durante el segundo semestre del año", comenta Juan José Aguilera, presidente de la Asamblea local de Comprarcasa Barcelona.

Tras la evolución trimestral, los precios de los pisos de segunda mano en Barcelona se sitúan actualmente en 6123 €/m² en Zona Alta, 4.889 €/m² en Les Corts, 4.708 €/m² en Eixample Esquerra, 4.338 €/m² en Gràcia, 4.232 €/m² en el Eixample Dreta, 4.184 €/m² en Sant Martí, 3968 €/m² en Sants-Montjuïc, 3.862 €/m² en Ciutat Vella, 3.829 €/m² en Horta-Guinardó, 3.560 €/m² en Sant Andreu y 3.350 €/m² en Nou Barris.

El descenso generalizado y continuado del coste de la vivienda de segunda mano durante tantos meses, así como el poco movimiento del mercado durante este tiempo han producido que, por primera vez en mucho tiempo, se aprecien síntomas de flexibilidad a la hora de vender por parte de los propietarios de pisos. "Por todo ello, y por las últimas bajadas de los tipos de interés, es por lo que estamos empezando a ver una cierta recuperación del movimiento en el mercado inmobiliario, con un aumento de las operaciones de compraventa. Hoy por hoy, los propietarios acceden a negociar mucho más los precios de los pisos por lo que se empiezan a cerrar muchas más operaciones que hasta hace poco"”, asegura Juan José Aguilera.

Primeros síntomas de recuperación del mercado
En efecto, los últimos datos de comprarcasa avalan un principio de recuperación de la compraventa en el mercado de la segunda mano. Tras un año y medio de descenso continuado de los precios y un estancamiento del número de operaciones, todo parece apuntar al inicio de la recuperación del sector. Las favorables condiciones actuales predisponen a que la recuperación del mercado sea una realidad. Por un lado, la actitud de mayor disposición a negociar por parte de los propietarios y, por otro, la existencia de una demanda latente de personas a la espera de condiciones más favorables para poder adquirir una vivienda en propiedad, está produciendo una convergencia de los intereses de unos y otros.

"Esta situación está empezando a desencallar la situación en la que había desembocado el mercado hasta hace poco lo que, en cierto modo, es lógico", comenta Joan Ollé, presidente del colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona. "La demanda siempre ha existido pero no es hasta ahora, con la aparición de condiciones realmente favorables, que las operaciones se empiezan a concretar. No se trata sólo de que los precios de los pisos estén mucho más bajos que hace un tiempo, sino que además la flexibilidad del mercado permite que en la práctica los compradores puedan obtener importantes rebajas sobre el precio inicial de salida", explica Ollé.

Por otro lado, Joan Ollé ha insistido en la necesidad, ahora más que nunca, de dejarse asesorar por un profesional a la hora de iniciar la búsqueda de una vivienda. "No todo lo que reluce es oro", sentencia Ollé. "Los API son los únicos profesionales que, por su sometimiento a un Código Deontológico pueden garantizar la obtención de una vivienda al mejor precio y bajo las máximas garantías legales. En este sentido, aunque el sector ha expulsado de forma natural a gran parte de los operadores que actuaban en el mercado sin ningún tipo de preparación, por la inestabilidad actual del mercado y la falta de referencias todavía se producen algunas situaciones que pueden dar lugar a generar falsas expectativas tanto a compradores como a vendedores", continua el presidente de los API.

Los síntomas de recuperación del movimiento en el mercado se ha traducido, en el caso de Comprarcasa en el aumento continuado del número de agencias inmobiliarias afiliadas en la provincia de Barcelona. Prueba de ello es que durante este primer trimestre del año, se han abierto un total de 10 nuevas agencias en la provincia y un total de 24 durante el último año. Según Juan José Aguilera, "este crecimiento avala nuestra labor como profesionales, y más teniendo en cuenta el difícil momento por el que está atravesando el sector".



Artícle publicat a "Construnario.com" el 19 de Març del 2009
Per veure l´Artícle podeu fer click aquí.

Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona

11 de març 2009

El final del túnel inmobiliario.

S. SABRIÀ / X. SALVADORBARCELONA


Las compraventas de pisos de segunda mano son uno de los indicadores más fidedignos de la evolución del sector inmobiliario, el más afectado y a la vez mayor promotor de la crisis en Catalunya. La caída de ventas del 45% en el 2008 y de casi el 70% en los inicios de obras es, para muchos agentes del sector, la constatación de que el grueso de la crisis de la construcción ya se ha vivido. Joan Ollé, presidente del Consell de Col.legis d'API de Catalunya, considera, incluso, que "estamos al final del túnel, aunque esta caída tiene todavía un recorrido de tres a seis meses más. La mayor parte del ajuste ya se ha hecho, salvo excepciones, y ahora falta recuperar la confianza de la gente y vencer la inercia pesimista", añade. Ollé elogia el Pacte de l'Habitatge, pero advierte de que sus efectos tardarán entre dos y tres años en verse. En este sentido, lamenta que "llega tarde".





Artícle publicat a "El Periódico" el 8 de Març del 2009
Per veure l´Artícle podeu fer click aquí.

Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona

23 de febrer 2009

La crisi de finançament també ofega el desenvolupament del PNH .

Desencís. Aquesta és la paraula que millor resumeix els ànims que es van plasmar el 23 de desembre durant la darrera reunió de seguiment del Pacte nacional per l’habitatge –signat el 8 d’octubre del 2007–. La manca de finançament està ofegant tot el sector immobiliari i també complica el desenvolupament dels objectius marcats en matèria d’habitatge social.Per això, cada vegada són més els signants que demanen una reformulació del PNH o, si més no, un acord paral·lel que incideixi a solucionar els problemes de finançament.

Els agents del sector reclamen un canvi d’actitud per part de les entitats financeres que permeti desencallar la situació de col·lapse. «Ara el pacte està aturat; caldria fer un nou pacte perquè les entitats financeres assumeixin un nou compromís, perquè, del que van signar el 2007, no han fet res», diu Néstor Turró, president del Gremi de Constructors d’Obres de Barcelona i Comarques. Aquesta reformulació, diu el sector, ha de ser urgent, ja que, com destaca el president dels promotors catalans, Enric Reyna, «no n’hi ha prou amb la bona voluntat de totes les parts; cal finançament perquè, si no, aquest pacte pot fracassar estrepitosament».

La crítica arriba també des del sector cooperatiu, que pateix importants restriccions a l’hora de subrogar les hipoteques amb els seus socis. El president de la Federació de Cooperatives d’Habitatge de Catalunya, Pere Esteve, destaca que, tot i que el PNH «és una bona eina», la dinàmica del mercat ha fet que «molts aspectes vagin quedant coixos». El nou panorama reclama noves aportacions i, en aquest sentit, el president de la Cambra Oficial de Contractistes d’Obres de Catalunya, Rafael Romero, creu que caldria «replantejar les prioritats del PNH, i també les del recentment aprovat Pla estatal de l’habitatge, i posar l’èmfasi en la renovació i el manteniment del parc ja existent, i també en el lloguer».

Per la seva banda, la secretària d’Habitatge de la Generalitat, Carme Trilla, admet que «la situació no és fàcil», però demana temps per fer efectives les mesures. La reunió de desembre va servir perquè el Govern posés sobre la taula algunes de les darreres mesures per impulsar el HPO. Una d’elles és la compra, a través de l’Incasòl, de 500 pisos de l’estoc del mercat lliure per reconvertir-los en habitatge protegit a uns preus que implicaran rebaixes d’entre el 30% i el 50% segons la zona. Per això s’ha obert un concurs perquè els promotors presentin propostes i que es mantindrà obert fins al 20 de febrer. Segons Trilla, ja tenen cinquanta sol·licituds de promotors i, si s’hi afegeixen totes les trucades demanant informació, se superarien de sobres els 500 pisos. Aquest optimisme, però, no és del tot compartit pel sector. «Molts pocs promotors voldran anar a aquests preus i per això només es parla de mig miler de pisos; aquesta mesura no serà cap solució», diu el president del Col· legi d’API, Joan Ollé i Bertran.

El Govern també ultima un acord amb les entitats financeres per recomprar pisos protegits (uns 300 l’any) quan els seus beneficiaris incorrin en una situació d’insolvència. Trilla confia a poder tancar l’acord la setmana que ve. Per a la secretària d’Habitatge, això demostra que «les coses estan avançant, no estem aturats».

El sector també tem que una de les principals línies d’acció, les ARE (àrees residencials estratègiques), que tot just ara l’executiu està negociant amb els ajuntaments, es vegin afectades. El pla preveu noranta ARE (uns 90.000 habitatges), que s’haurien d’aprovar definitivament el març. De moment, però, tres ajuntaments ja han dit que no al pla i tot fa apuntar que, un cop es tinguin signades les ARE, el procés de desenvolupament serà lent. Com destaca Reyna, «qui començarà a fer avui una urbanització si no es tenen perspectives de poder vendre després? D’on sortiran els diners per fer-ho?», es pregunta. Carme Trilla admet que el punt primordial ara és el crèdit al promotor. «És en aquesta línia en què estem treballant», hi afegeix.

Segons el pacte, el 2008 s’havien d’iniciar 12.000 habitatges protegits. El primer semestre de l’any, la darrera dada oficial, el Departament d’Habitatge en comptabilitzava uns 4.500 i Trilla confirma que no se superaran els 11.000 pisos. La secretària d’Habitatge no tanca l’opció a reformular el pacte, però destaca que les darreres mesures aprovades pel Govern «són justament una manera d’adaptar-nos als canvis en el context».

Mentre falta el finançament, els promotors critiquen el que consideren competència deslleial. I no és només que alguna entitat financera posi a la venda els seus pisos amb rebaixes del 30%. «Si jo veig a la web d’una caixa d’estalvis que ofereix una hipoteca pel 100% del pis, a quaranta anys i amb un interès de l’Euribor +0,25%, però la condiciona a la compra d’un dels seus pisos, això no és competència deslleial? Per què no ofereix el mateix als meus compradors?», es lamentava el president de l’APCE durant unes jornades organitzades pels promotors aquesta setmana.




Artícle publicat a "Dossier econòmic" el 31 de Gener del 2009
Per veure l´Artícle podeu fer click aquí.

Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona

20 de febrer 2009

La vivienda de segunda mano cae un 11% en 2008

El precio de los pisos usados ha caído en el cuarto trimestre del año un 5% en Barcelona, descenso que, por primera vez desde 2003, se registra en todos los distritos de la ciudad, según datos del Col·legi Oficial d’Agents de la Propietat Inmobiliaria de Barcelona. Con éste ya son siete los trimestres consecutivos de reducción de precios que se registran en la capital catalana.

El valor medio de las viviendas de segunda mano se sitúa actualmente en 4.457 euros por metro cuadrado, un 5% menos que en el trimestre anterior y un 11% menos que el año pasado, según el estudio trimestral elaborado por la red Comprarcasa. Pese al descenso generalizado de los precios, estos se han comportado de manera diferente durante el último año según los distritos. Así, mientras en la zona alta sólo han bajado un 1%, en Ciutat Vella lo han hecho un 18%.

Según Joan Ollé, presidente del Col·legi Oficial d’Agents de la Propietat Inmobiliaria de Barcelona, estas diferencias de precios se deben a que en la zona alta los compradores tienen más posibilidades de obtener financiación, por lo que se siguen produciendo transacciones y la reducción de los precios no es tan fuerte, mientras que en otros distritos en los que los compradores tienen más problemas para conseguir financiación, es necesario ajustar los precios.
Según datos de los Apis, la crisis financiera e inmobiliaria ha provocado que un piso pueda venderse ahora un 30% o un 40% por debajo del precio al que se ponía a la venta en Barcelona en 2005 y 2006, porque cuando las entidades asumían su financiación apenas había negociación entre las partes.

Ollé cree que la actual situación podría empezar a repuntar, ya que el mercado está empezando a moverse y comienzan a registrarse más negociaciones y visitas para comprar pisos. En su opinión, en cinco años se pueden recuperar los precios de los pisos de segunda mano en la capital catalana y volver a los máximos históricos que se consiguieron durante el ejercicio 2006.
En el Eixample izquierdo, el precio ha bajado un 2% en el cuarto trimestre del año y un 7% en todo el año; en Les Corts, un 5% en el último trimestre y un 10% en todo 2008; y en Gràcia el descenso ha sido del 7% y del 12%, respectivamente.

En Sants-Montjuïc, el precio ha caído un 5% en el cuarto trimestre y un 13% a lo largo de todo 2008, mientras en Horta-Guinardó los pisos usados han bajado su precio un 2% en el último trimestre y un 8% en 2008. En Nou Barris y Sant Andreu, el precio de los pisos usados se ha reducido un 6% y un 8%, respectivamente, en el cuarto trimestre, y un 10% y un 11% durante todo el año.



Artícle publicat a "Expansión" el 19 de Desembre del 2008
Per veure l´Artícle podeu fer click aquí.

Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona