24 de juliol 2009

L' inici del final.



En les últimes setmanes estem assistint a un continu bombardeig de missatges llançats des de distintes institucions, totes elles molt respectables. Opinen sobre el preu dels habitatges, o més ben dit, sobre quin serà el seu descens durant el que resta d’any i el proper 2010. Mitjançant determinats mètodes científics, utilitzant dades que els hi proporcionen estadístiques de tota índole, arriben a conclusions que traslladen sense rubor als mitjans de comunicació, els quals publiquen gran titulars, sense citar la metodologia i les fonts utilitzades per tan eminents pronosticadors. La seva predicció: disminuiran entre un 10 i un 40 per cent.

Anem per parts. Comencem per les estadístiques. Tots hem sentit que hi ha petites mentides, grans mentides i estadístiques. Si a la meva llar som cinc persones i jo em fumo dos paquets de cigarrets al dia, l’estadística dirà que a casa meva es fumen vuit cigarrets per persona i dia, curiosa conclusió. A més, com les dades per arribar a aquesta conclusió es van extreure a través de la informació que va lliurar fa sis mesos l’estanquer del meu barri a la seva associació, informació que, d’altra banda, va traslladar més tard l’associació a un estadístic, que, a la vegada, va esdevenir la font que van utilitzar els estudiosos científics, quan les dades han estat publicades, els altres habitants de la meva llar, que coneixen i constaten de primera mà que des de fa cinc mesos estic reduint el meu consum de cigarrets i a dia d’avui només és d’un després de dinar, van quedar bocabadats. No obstant, com la notícia s’ha publicat avui, amb grans titulars, el president de la comunitat de propietaris ha convocat una reunió extraordinària per a que canviï els meus hàbits i no perjudiqui a la resta de veïns, la mútua d’assegurances m’ha incrementant la prima de l’assegurança de vida i l’estanquer del barri està pensant en quedar-se el local limítrof, avui buit, ja que sembla ser que com el meu hi ha nombrosos casos en la seva zona d’influència, segons també han dit els mitjans de comunicació. Quelcom els ha induït a prendre decisions errònies.

Perdoneu la llicència que m’he permès en el paràgraf anterior. Anem a títol d’exemple a centrar-nos en un dels molts casos de notícies demolidores publicades fa poc: a Catalunya un jove necessita una renda de 4.000 euros mensuals per adquirir un habitatge. Sabeu com es compleix aquesta contundent asseveració? Si l’habitatge val 300.000 euros, el jove només destina a la compra el 30% dels seus ingressos i el preu està finançat en la seva totalitat, s’amortitza en 17 anys (sense ajudes fiscals o d’altra índole). És a dir, sembla ser que un jove solitari, diguem menor de 25 anys, ha de ser imprescindiblement propietari d’un habitatge, com a mínim d’aquest valor, que ha de quedar pagat en 17 anys i mentrestant quedar-li una renda mensual alliberada de 2.800 euros. Si us plau, siguem seriosos. Sabeu quants habitatges hi ha en venda a Catalunya per menys de 150.000 euros? Els API podem proporcionar-los molts, encara que tinguin menys de 50m2 i no estiguin a l’Eixample de Barcelona. Sabeu que hi ha hipoteques a 40 anys, subvencions i ajudes? Un 30% per dedicar a la compra és un ràtio oportú, si no s’ha de mantenir altres persones? Creieu que no hi ha mercat de lloguer? Quin tipus de societat volem, esforç-estalvi o tinc dret a tot? Un fet és clar: si canviéssim les variables preu, termini, ràtio, etc. la renda requerida podria ser de 1.000 o de 6.000 euros, tot depèn.

Els agents de la propietat immobliària, que estem en permanent i diari contacte amb el mercat, no compartim les prediccions que magnifiquen els mitjans. Avui afirmem que els preus pels quals finalment es comercialitzen els habitatges, és a dir, els preus als quals es tanquen operacions mitjançant compromisos privats, amb arres penitencials o confirmatòries mitjançant opcions de compra, estan ja, segons zones, entre un 20 i un 40% per sota dels màxims que va assolir el mercat en el segon trimestre de 2007. Es va arribar a finals del 2008 a un nivell mínim de transaccions en quantitat, però ha canviat la tendència i avui ja es realitzen més. Aquestes realitats apareixeran als titulars mediàtics quan es tabuli la informació un cop passat el termini per negociar el finançament, pel notari, pel registrador, per l’estadístic i, finalment per l’institut d’opinió de torn i les seves sagaces asseveracions.

Els tipus dels préstecs hipotecaris han tornat a nivells mai vistos i sembla ser que va per llarg i, malgrat molts diguin el contrari, si el comprador té el perfil adequat aconsegueix finançament, sobretot si va aconsellat i acompanyat dels nostres col•legiats.

Constatem que cada cop són més els venedors de segona mà que retiren la seva oferta de venda per no acceptar les últimes pretensions de rebaixes que els traslladen els interessats a comprar. Aquest últims, sembla ser que es creuen les profecies de la baixada de preus i s’equivoquen deixant passar l’oportunitat. De fet, ja hem viscut algun cas en el que, després de rebutjar l’oferta de venda, el comprador es presenta a la nostra oficina quan l’habitatge ja ha estat retirat o venut a algú altre. Òbviament, el comprador està dolgut i a sobre es queixa, traslladant-nos la seva frustració.

Pel que fa a l’obra nova, assolides certes xifres, els promotors no poden baixar més el preu i lliuren l’immoble a la institució financera, que anirà col•locant els immobles dins les xifres de les quals hem parlat. El nostre pronòstic és que estem a l’inici del final de les baixades de preus, que el mercat es recuperarà de forma contínua, malgrat moderada, el nombre de transaccions, i que el 2010 veurem increments de preus de determinades zones i tipologies.



Joan Ollé Bertrán
President



Editorial de la revista API42.

Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona