Més del 80% de les famílies són propietàries d’un habitatge; més del 25%, en són de dos o més. Hem convingut dos components de valor, el d’ús i el d’inversió. Quant a aquest darrer, al contrari d’inversions en altres actius, per exemple la borsa, els és molt difícil acceptar, tret de casos de necessitat, que havent arribat a determinades expectatives de valor dels mateixos que altres van realitzar, si avui es desprenen d’ells serà per preus inferiors. Per tant, la corba de l’oferta és força inflexible, i més quan, mantenint el valor d’ús, esperen que a mig o llarg termini recuperaran aquell valor d’inversió. Expectatives que, al meu entendre, van ser accelerades durant molts anys per operadors de la intermediació immobiliària no regulats; vegeu aquí la similitud amb el que ha succeït als Estats Units d’Amèrica quant als mediadors d’hipoteques no regulats davant els compradors.
D’altra banda, no existint competència de suficients alternatives en VPO ni al mercat de lloguer, l’esforç econòmic a llarg termini que ha d’assumir el comprador, quan el preu és molt inflexible a la baixa, depèn com a factor principal del tipus d’interès aplicat al finançament de la compra i d’externalitats de suport. No seria així si el preu fos flexible a la baixa i s’ajustés a les possibilitats d’aquest esforç que, com s’ha dit, tret de casos extrems, no és la situació actual. Si el potencial adquirent que té una necessitat real d’habitatge no pot assumir l’esforç econòmic que se li sol•licita, desisteix i molt al seu pesar abandona el mercat. Aquesta és la situació actual, no hi ha mercat.
El tipus d’interès que se sol•licita a l’adquirent és el resultat de tres sumands:
A.- Tipus oficial del Banc Central Europeu
B.- Diferencial (benefici més prima de risc) interbancari fins al’Euribor
C.- Diferencial per a benefici i prima de risc que aplica el creditor
Comparem quina era la situació en el període al qual va confluir la major apreciació del valor dels immobles amb el major número de transaccions, és a dir, l’any 2005, amb la situació prevista per al 2009:
Tipus 2005 & Tipus 2009
2,--% A 4,25%
+
0,50% B 1,15%
+
0,50% C 1,--%
3,--% Tipus interès final 6,40%
A títol d’exemple, 1.000 euros a tornar en trenta anys representava al 2005 4,22 euros mensuals i al 2009 seran 6,26 euros mensuals (un 48,3% més). Si a aquest ràtio li descomptem la inflació del període, incloent la prevista per al 2009, quedaria aproximadament en un 30% més en termes reals.
Considerant que els preus dels immobles no es van incrementar al 2007 i que al 2008 baixaran en els mateixos ràtios que van pujar al 2006, anulant-se per tant aquests efectes, l’increment de l’esforç econòmic per causa del tipus d’interès final per a l’adquirent entre el 2005 i el proper 2009, suposant un període d’amortització de 30 anys i sense considerar externalitats, és de l’abans calculat 30%.
Però és que, igual que altres actius afectats per l’escassesa, en funció entre altres de la seva ubicació i repassant les dades de llargs períodes (podríem retrocedir més de seixanta anys), es pot arribar a concloure que l’increment real mig de mercat, és a dir, per sobre de la inflació mitja, dels actius immobiliaris es troba històricament en aproximadament cinc punts anuals, un 5% anual. Atenent a això darrer, podríem estimar que el sobreesforç que estaran exigint els ofertants als demandants d’immobles al 2009 serà aproximadament un 10%. D’acceptar-se o no les premisses exposades en aquest paràgraf estaríem en una banda del 10% al 30%, en el ben entès que és difícil generalitzar, i per als veritables professionals queda la tasca d’analitzar cas per cas. Vet aquí la tasca dels Agents de la Propietat Immobiliària, recuperar el mercat avui gairebé inexistent ajustant les valoracions i convèncer sobre elles als venedors.
Les reflexions fins aquí exposades poden quedar afectades per la crisi econòmica en la qual va desembocar la cobdícia i la pèrdua de sensatesa que tots, i quan dic tots em refereixo, tret de respectables excepcions, tant a les persones com a les empreses, institucions i governants. La manca de previsió d’aquests darrers, sobretot dels fonamentalistes de la fisiocràcia o antiregulació, ens ha instal•lat en un període de recessió del qual només sortirem aplicant amb valentia les mesures adients, totes a la vegada, sense pegats ni demagògies i assumint possibles efectes col•laterals.
Avui el resultat és que no hi ha mercat, l’oferta és inflexible i la demanda, per més necessitat que tingui, no pot assumir l’esforç econòmic per raons financeres. S’han perdut elements essencials de l’ambient que propicia l’existència del mercat: transaccions abundants, transparents i regulades. Hi ha una oferta abundant però rígida, una demanda latent però llastrada i espantada i un entorn complicat. La missió dels Agents de la Propietat Immobiliària és aconsellar, buscar i gestionar les solucions. En això estem.
Si en el menor termini possible s’aconseguís actuar en cada un dels sumands A-B-C, disminuint el tipus oficial del BCE, i les primes de risc interbancàries i les aplicades a deutors, a fi d’aconseguir un tipus d’interès finalista per als adquirents d’entre un 4,5% i un 5%, disminuiríem el seu esforç econòmic per a adquirir immobles entre un 15% i un 20% i potser així sortiríem de l’horrorós encallament al qual som. Però això només és possible amb voluntat política, donant garanties públiques que cobreixin els riscos avui coberts amb les altres primes de risc (B i C), així com un major risc regulatori i disponibilitat de liquiditat a les institucions financeres. També ajudarà l’esforç que ja estan fent tants i tants companys Agents de la Propietat Immobiliària per aconsellar l’ajustament adient dels preus cas a cas, tot i que encara continua la concurrència de les restes en extinció d’aquells que van transformar la professió en un comerç o negoci apalancant-se només en les expectatives d’increments constants de preus, excitant-los amb mètodes i pràctiques com a mínim irregulars i sense cap tipus d’ètica o control professional.
Quant a les dues vegades citades externalitats, aparcant la crisi i recessió econòmica, només citar les possibilitats d’actuar en l’IVA, en el ITP i AJD, en subvencions, exempcions i bonificacions, en P-V Municipals. És millor recaptar menys percentatge sobre més transaccions que més percentatges sobre res si aconseguim amb això recuperar l’activitat. També s’hauria d’ajudar els promotors a deixar anar el llast d’un estoc d’habitatges de difícil venda avui, si ajusten els preus encara que sigui amb pèrdues; així quedarien alliberats per actuar al nou mercat de lloguer, de VPO o de preu concertat, no s’aturaria l’activitat i cessaria l’increment d’atur al sector. La seva actual situació bloqueja les seves decisions de futur, perjudica el futur. En aquest sentit, que aquests habitatges passessin a ser de propietat pública facilitaria les polítiques adients, i hem de tenir en compte que ja estan finançades amb les hipoteques al promotor que avui suporten. Són molts els factors i les variables en els quals s’ha d’actuar de manera concurrent, d’una vegada per totes i amb valentia. Però, repeteixo, de forma immediata i concurrent, perquè pegats periòdics puntuals perjudiquen més que beneficien, ja que creen confusió i incertesa.
Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona
Octubre de 2008
http://www.joanollebertran.cat/
