¿Cuesta lo mismo un alquiler que una hipoteca?

Es muy habitual escuchar eso de: “me he hipotecado porque al mes, me costaba lo mismo que el alquiler”. Seguro que incluso en tu entorno tienes uno de estos casos. ¿Será verdad que compensa más hipotecarse que alquilar? 

Es un dilema que tienen la mayoría de personas con la estabilidad laboral y económica suficiente como para plantearse si les conviene más pagar una hipoteca o un alquiler, comparan la cuota mensual de una cosa con la otra y deciden. Sin embargo, aquellos que prefieren no atarse, prevén movilidad laboral o apenas pueden asumir la mensualidad de un alquiler, ni siquiera se lo plantean.

Para arrojar un poco de luz a esta clásica cuenta de la vieja  API ha hablado con Joan Ollé Bertrán, Presidente del colectivo API en Cataluña, quién afirma, que hoy por hoy compensa más una hipoteca que un alquiler.

"Si yo pago un alquiler, este dinero me da derecho a utilizar una vivienda. Es un dinero que se paga por consumir ese derecho. Pero una vez vencido el contrato, ese dinero no se recupera porque se ha pagado por el uso. Es perdido.”

Y nos propone la siguiente reflexión:

"Cuando pagamos la cuota de una hipoteca estamos pagando la suma de 2 cosas: el interés y la devolución del capital prestado. Si fuéramos estrictos, para comparar lo que pagas de alquiler con lo que pagas de hipoteca, lo que habría que comprar es lo que se paga de alquiler con lo que se paga de intereses de la hipoteca.”

Según Ollé, el dinero pagado en concepto de intereses es lo que se debe comparar con el alquiler, porque ambos conceptos representan el dinero que, de algún modo, se pierde. Por el contrario, el capital que se va devolviendo es lo que se paga por el piso, del que se va siendo propietario a plazos.

Tras esta argumentación y teniendo en cuenta que hoy en día se pueden conseguir intereses fijos y bajos, Joan Ollé sentencia:

“Evidentemente sale más a cuenta una hipoteca que un alquiler. Vas adquiriendo una propiedad poco a poco mientras que en el alquiler, nunca será tuyo, es como si pagaras los intereses de la hipoteca eternamente.”

Eso sí, este razonamiento es tan claro siempre y cuando hablemos de personas que tengan una estabilidad laboral y financiera, que no piensan en mudarse a futuro y que disponen de unos ahorros que oscilan entre el 25% y el 30% del valor de la vivienda adquirida.

Así lo apunta también un análisis elaborado por El Confidencial con datos de Idealista, según el cual, en la inmensa mayoría de las provincias españolas, así como en casi todos los distritos de Madrid y Barcelona, hoy en día sale más asequible afrontar el pago de una hipoteca que el de un alquiler.

Solo en San Sebastián (928 euros de alquiler frente a 1.103 de hipoteca), Ourense (328 vs 394 euros) y Lugo (312 vs 549 euros) resulta más barato alquilar que hipotecarse, mientras que en Barcelona o Palma de Mallorca gana por goleada la opción de comprar frente a vivir de alquiler.

No obstante, según Ollé, este análisis de El Confidencial pueden inducir a error, ya que parten de una cuota fija en determinado plazo para amortizar cierto precio y en su lugar, propone este ejemplo con el coste de una vivienda con Hipoteca (Impuestos, notario y registro incluidos): 

“Consiste en multiplicar 1,12 por el precio de la vivienda. Suponiendo que para un precio de 160.000 euros nos dieran una hipoteca a 25 años al 2,5% de interés fijo para cubrir todo ese coste (1,12 x precio), eso supondría al mes una cuota constante de 804 euros (el primer año aproximadamente 370 de interés y 434 de amortización). Además, al contrario del inquilino, el propietario paga IBI y gastos comunidad, pongamos que entre las dos cosas sumamos 96 euros más al mes. En definitiva, ser propietario cuesta 900 euros al mes.

Por el otro lado está el alquiler, que en estos momentos en Barcelona capital una vivienda de ese precio se está alquilando aproximadamente a 650 euros mensuales, con el IBI y la comunidad a cargo del propietario.

Por lo tanto, calculando de esta forma sale más costoso la compra que el alquiler: 900 mensuales contra 650 mensuales. Pero insisto: lo que se debe comparar es la renta del alquiler con el interés: 650 contra 370. Son dos formas distintas de verlo, cada uno que escoja la que quiera.”

Fuente: api.cat

El éxito de tu negocio depende de una buena ubicación.

¿En la esquina o en el medio? ¿En pleno centro o en alguna calle colindante? ¿Dentro de un centro comercial o en un bajo? Decidir la ubicación de un local comercial no es ninguna tontería, si no que de ello dependerá gran parte del éxito del negocio.

Muchos emprendedores que abren negocios en locales comerciales lo hacen sin haberle dado la suficiente importancia a la ubicación del local. Quizás por querer ahorrarse unos euros al mes, quizás por que simplemente no pensaron que era tan importante. Pero sí lo es.

Quién no ha visto alguna vez un ‘local gafado’ en el que todos los que han abierto algún tipo de negocio han terminado cerrando.  ¿Es que el local está maldito? No, seguramente el tipo de negocio no se ajustaba ni al tipo de local, ni al público de la zona.

Dicho esto, si eres emprendedor y estás buscando un local comercial de alquiler, ten en cuenta estas variables y consejos:

1. Escoger la zona

Este es el primer paso para ubicar tu local y para ello, debes pensar qué tipo de cliente es el tuyo, por donde se mueve y cuáles son sus hábitos de compra. Un ejemplo muy claro: si vendes ropa de alta costura, debes buscar un local que esté ubicado en las calles más céntricas y comerciales de la ciudad, por ejemplo, Rambla Catalunya o Paseo de Gracia en el caso de Barcelona.

Si por el contrario, vendes ropa más barata, destinada al gran público con poder adquisitivo medio, debes ir a barrios más populares, como podría ser el barrio de Sants en Barcelona. ¿Es que en Sants no vive gente con mucho dinero? ¿Es que la gente que no tiene un gran poder adquisitivo no compra en el centro? Claro que sí, pero la cuestión es buscar aquella zona donde haya una mayor concentración de personas que se correspondan con el perfil de tu cliente potencial.

Veamos otro ejemplo aplicado en el caso de oficinas. Si tienes un despacho de abogados o una gestoría, qué mejor que instalarte cerca de las administraciones públicas que tengan relación con tu actividad profesional. Toda persona que acuda a ellas podría ser tu cliente potencial y seguro que te repercute positivamente.

2. Determinar la calle

Y este es el segundo paso y el más complicado porque no depende solo de lo que tú quieras si no de la disponibilidad de locales comerciales en venta o alquiler que haya en ese momento dado. Para seleccionar la calle óptima para tu negocio, ten en cuenta estas variables:

• Céntrico no siempre es garantía de éxito. Hay calles que son céntricas pero que quizás están muy cerca de otras que lo son aún más o que el tipo de negocio que predomina no se ajusta a tu perfil de cliente. En ese caso, estarías pagando un alto precio por un poco impacto.

• ¿Izquierda o derecha? ¿Sol o sombra? Dicen los expertos en marketing que la gente suele caminar más por las calles soleadas y que al caminar, solemos mirar más hacia el lado derecho.

• La fama de las esquinas. Se suele decir que las esquinas son buenas para ubicar un negocio pues abarcan dos calles o incluso más, si están en una gran intersección, por lo tanto, tienen más visibilidad. Pero que una esquina te funcione o no depende del tipo de negocio. Además, tienes que tener en cuenta que deberás invertir más en letreros, iluminación y escaparates, para que se vean de ambos lados.

•  El mobiliario urbano puede influir. Si tienes un local con un paso de peatones justo enfrente tendrás más tránsito de personas. Pero si por ejemplo, tienes una columna que tapa la visibilidad de tu escaparate te perjudicará. Este es otro aspecto a tener en cuenta cuando visites locales.

• La presencia de competidores directos, en principio, en una misma calle te perjudicará. Pero si es son muchos puede ser incluso positivo, pues atraerá a toda le gente que busca ese producto en particular.

¿Qué te parecen estos consejos? ¿Has tenido alguna mala experiencia con un local mal ubicado? 

Fuente: api.cat

La marca API, un valor consolidat.

Cada cop té més reconeixement a la societat; cada cop és més valorada pels propis preofessionals. La marca API es fa gran i el nostre col·lectiu amb ella. I per això enteniem que calia comptar amb la nostra pròpia plataforma de comunicació.

Quan vam iniciar l'aventura d'Immoscòpia, fa dos anys, no ens podíem imaginar que es convertiria tant ràpidament en aquell espai de reflexió del sector immobiliari que desitjàvem i que necessitàvem per a la nostra reinvenció professional.

A hores d'ara, Immoscòpia és més que una revista, més que una jordana anual. Més enllà de la inevitable pluja d'idees que ha animat les pàguines d'aquesta revista durant aquests dos anys, podem afirmar rotundament que a Immoscòpia debatem amb un únic objectiu: avançar solucions concretes viables que ajudin l'Administració publica, els professionals i el sector privat a assolir aquell "repte fascinant" del que parlàvem al primer editorial de la revista i que no és altre que aconseguir un sector eficient.

El col·lectiu d'API Col·legis i Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya és, sens dubte, el més representatiu  de la professió a tot Catalunya. Per aquest motiu, gran part de la seva tasca s'ha centrat en les relacions amb diverses institucions, de l'àmbit públic i privat, amb l'objectiu d'establir sinergies i amb el repte a l'horitzó de dignificar i augmentar el reconeixement social de la professió.

Hem volgut ser capdavanters en la creació d'eines específiques per a l'agent immobiliari, en especial amb la creació d'un dels projectes estratègicaments més importants del col·lectiu: Tecnoapi, destinat a millorar la rendibilitat i les oportunitats de negoci dels nostres membres.

Tecnoapi és indubtablement una plataforma professional de serveis per als agents immobiliaris pionera a tot l'estat espanyol i que dóna resposta a totes les necessitats dels professionals, permetent-los ampliar les seves oportunitats de negoci al mateix temps que reduir costos operatius. Mai abans una mateixa plataforma havia unit tants i tan variats serveis pensat i dirigits exclusivament per als professionals immobiliaris. 

Des d'aquesta plataformar, els nostres agents tenen accés a serveis imprescindibles per a la gestió diària de les seves agències, i el que és més important, poden millorar i professionalitzar els serveis que ofereixen als seus clients.

En definitiva, això és el que us volia dir, hem volgut posicionar-nos clarament com a líders del mercat immobiliari. Aquí us he citat exemples. A les vostres mans, en teniu un altre. Immoscòpia és i serà la plataforma des de la qual fer sentir la nostra, la vostra veu. 

Joan Ollé Bertrán

President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona.

Entrevista a Joan Ollé.

Entrevista de La Vanguardia a Joan Ollé con motivo del Barcelona Meeting Point.

1 - ¿Cuáles son los retos actuales del sector inmobiliario?

En estos últimos meses, las estadísticas apuntan a leves aumentos de precios, al menos en el sector residencial. De todas formas, y a pesar de que se tiende a generalizar, debemos tener presente que el mercado inmobiliario no es estándar ni uniforme, con lo que las situaciones pueden ser muy diferentes según el subsector (industrial, residencial, etc.) o la zona.

No obstante, el sector inmobiliario, tal como lo conocíamos, no volverá a existir. Y en este nuevo mercado es importante, entre otras cosas, adecuar la producción a la demanda real, pasar de las políticas de demanda a las de oferta y trabajar en la reducción de los costes de producción sin disminuir la calidad e implementando la sostenibilidad. Esa será la única manera de propiciar un modelo de mercado nuevo, mejor y más eficiente y de profesionalizar el sector inmobiliario.

En relación a nuestra profesión, tengo claro que el gran reto es exportar al resto de comunidades autónomas la regulación de la actividad de agente inmobiliario, protectora de los consumidores, que ya está operativa en Cataluña. Paso necesario para conseguir un sector más eficiente también.

2 - ¿Cómo se han adaptado los API a esta nueva realidad?

Profesionalizándose cada vez más. En este nuevo mercado, está clara la necesidad de segmentar en función del producto y su ubicación, así como la importancia de la especialización del profesional inmobiliario ante un mercado cada vez más globalizado. Esto significa que se deben establecer redes seguras de cooperación y colaboración, claro está.

Por otra parte, se evidencia la importancia de establecer un modelo más enfocado al cliente, incluso más empático, y menos enfocado a las ventas, así como la importancia de conocer las prestaciones del producto inmobiliario, pues estamos ante un consumidor cada vez más informado y exigente.

Aún así, es justo decir que probablemente en el colectivo API el componente profesional ha primado más que el empresarial y eso nos ha permitido soportar mejor la situación que a otros operadores del sector... eso sí, profesionalizándonos cada vez más, como comentaba anteriormente.

3 - ¿Qué valoración hacen de Immoapi, la plataforma que lanzaron en 2013?

Los colegios de API de Barcelona, Girona y Lérida, junto con la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya decidieron unir esfuerzos y  liderar la confección de una serie de herramientas que hemos llamado Plataforma Immoapi. Entre nosotros representamos más de 2.500 oficinas de agentes inmobiliarios, lo que nos da fuerza suficiente para que aspiremos a grandes objetivos. 

La valoración de lo realizado hasta hoy es positiva, aunque somos exigentes y lógicamente es mejorable. Contamos con los recursos y la motivación necesarios  para que con la ayuda de nuestros colegiados y asociados podamos afinar todos los proyectos que tenemos en marcha. Queremos lo mejor y por eso ahora ya trabajamos en  nuevas versiones  mejoradas. 

En todo caso, Immoapi es uno de los proyectos estratégicamente más importantes del colectivo y de mayor envergadura, pero creemos que todo esfuerzo vale la pena cuando se trata de ayudar a nuestros agentes a dar un salto cualitativo en la profesionalización de sus servicios. 

Sabemos que tenemos en nuestras manos la posibilidad de crear  la mejor y más completa más completa plataforma de servicios para los agentes inmobiliarios.

Opinió sobre les mesures aprovades per reactivar el mercat immobiliari

El sector dels APIs, els agents de la propietat immobiliari, dedicats a la venda i lloguer d'habitatges, creu que les mesures aprovades divendres pel consell de ministres per afavorir i reactivar el mercat immobiliari beneficiaran en realitat els bancs. Alerten, a més, que poden afavorir l'especulació. Els APIs acusen les entitats financeres de donar hipoteques només quan són per comprar habitatges de la seva cartera de pisos. A Espanya hi ha actualment tres milions de pisos buits i 700.000 de nous a l'espera, majoritàriament, de ser venuts. Un estoc que l'anterior i l'actual govern han intentat dinamitzar cap al lloguer sense gaire èxit. Dins d'Europa, Espanya és el país amb menys mercat de lloguer. De cada sis famílies, cinc són propietàries i només un viu de lloguer. Ara el govern espanyol torna a intentar animar el lloguer. Els contractes s'han reduït de 5 a 3 anys i les pròrrogues, a 1, serà més fàcil desnonar els inquilins si no paguen amb una ordre notarial i el propietari avisant amb 2 mesos podrà recuperar l'habitatge.

Segons explica a TV3 Joan Ollé, president del Col·legi d'APIs de Catalunya, les mesures presentades estan pensades perquè la banca comenci a llogar el seu estoc. Critica, però, que no se'ls ha demanat l'opinió.El govern espanyol també ha aprovat mesures en el mercat de venda d'habitatges, si abans de finals d'any es compra un pis: el que es pagaria en tornar a vendre'l es reduirà a la meitat. Una exempció que afavoreix -segons els APIs- novament els inversors. Ollé apunta que com a molt hi haurà un 1 o un 2% d'augment de vendes, però que no significarà el desllorigador de la situació. el president dels agents immobiliaris, el sector és mort, a més de pervertit. Denuncia que la banca no pot tenir interessos en el totxo quan són els adjudicadors de les hipoteques. Per la seva banda, els defensors dels consumidors alerten que la reforma torna a incentivar l'especulació.

Entrevista a Joan Ollé Telenotices TV3 

Serfs del deute.

Moltes famílies van comprometre temeràriament el seu futur palanquejats financerament per sobre de les seves possibilitats. Ningú els va explicar els riscos. La cobdícia desenfrenada d’uns i altres, la manca d’ètica en l’assessorament professional causada per la inexistència d’estrictes regulacions sectorials sobre la mediació de transaccions i de crèdits sobre els immobles, la vinculació entre taxadores i bancs, les imprudències d’aquests últims, van ser elements excitadors i catalitzadors. Les culpes es reparteixen.

Avui patim les conseqüències, il·lusions trencades, frustacions i dolor. Sens dubte, una de les lamentables situacions que està generant més polèmica en els mitjans de comunicació són els desnonaments dels primers habitatges, és a dir, del que anomenem habitatge habitual d’una família. No hi ha compassió. La maquinària de l’Administració de justícia, a vegades a desgrat dels seus operadors i dels debats doctrinals i socials, ha de cenyir-se estrictament a la legislació sobre la matèria. En la majoria dels casos, els afectats es troben que, per manca de postors a la subhasta, el creditor s’adjudica l’habitatge per la meitat de la taxació que va donar origen al préstec i segueixen devent la resta dels imports acumulats per principal, per interessos de demora abusius i per costes i despeses. En molts casos, la manca de coneixements i l’angoixa que els produeix la situació i el procediment, psicològicament els bloqueja i els impedeix a priori trobar solucions que puguin minimitzar els resultats finals. Ho perden tot i queden sotmesos a quelcom semblant a l’històric sistema feudal de serfs de la gleva o la terra, nomes que ara són per a tota la vida serfs del deute.

Els preus dels habitatges han disminuït una mitja del 30% des de màxims que es van assolir al primer trimestre de 2007. Suposant, que és suposar molt, que tots els executats haguessin comprat a aquest màxim preu, avui haurien d’esperar poder trobar comprador per aproximadament el 70% del preu que en el seu moment van convenir (per cert, trobem a faltar en els procediments taxacions actualitzades). Si el banc va concedir hipoteques per imports superiors a la taxació que va causar el préstec o si va acceptar taxacions errònies, hauria de ser la seva responsabilitat.

Hem de buscar solucions. S’hauria de potenciar un mecanisme poc o mai utilitzat en el procés d’execució, com és l’encàrrec judicial de la venda directa si actor i executat estan d’acord. Amb això alliberaríem la càrrega dels jutjats, acompanyaríem professionalment el deutor rebaixant la seva angoixa i intentaríem obtenir el màxim preu amb major transparència. Els agents de la propietat immobiliària coordinats a través del Consell de Col·legis d’Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya, és a dir, més de 2.000 professionals, ens oferim com a mediadors per ser una de les possibles solucions. A través d’aquesta mediació, els bancs, que disminuirien les seves despeses fixes, haurien de ser receptius a acceptar quitacions en funció de les circumstàncies de cada cas i facilitar el finançament del nou comprador. En cas contrari, estarien llastant en la seva contra, fins i tot, el resultat.


Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona

http://www.joanollebertran.cat/

Presentació de la Memòria d'activitats 2010 del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona.

Dir 2010 és dir creació del Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya. Aquesta serà, sense cap mena de dubte, una fita que recordarem durant molts anys, potser perquè ha centralitzat gran part de l’activitat de relacions institucionals d’aquest Col·legi des que l’any 2000 es va liberalitzar el sector.

Amb l’aprovació del Decret 12/2010, de 2 de febrer, pel qual es regulen els requisits per exercir l’activitat d’agent immobiliari i es crea el Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya s’ha fet realitat una demanda que el nostre col·lectiu venia reclamant des de deu anys ençà i que reforça la nostra posició, sempre contundent, sobre la necessitat imperiosa de regular l’exercici de l’activitat immobiliària a Catalunya.

L’objectiu del Registre, primer d’aquestes característiques de l’Estat Espanyol i de naturalesa administrativa, és protegir el consumidor quant als serveis de mediació immobiliària, però respectant alhora el lliure exercici d’aquesta activitat. En aquest sentit, podem expressar també la nostra satisfacció en relació a l’aprovació del Registre, donat que sempre hem desitjat que la nostra activitat sigui reconeguda i respectada per la resta de la societat, i l’única manera d’aconseguir-ho és l’autoexigència. A més, estem convençuts que el Registre no només beneficiarà els consumidors, sinó també la figura de l’agent immobiliari, dignificant l’activitat, així com augmentarà el reconeixement del col•legis d’agents de la propietat immobiliària i dels seus col·legiats.

En definitiva, l’entrada en vigor del decret que regula els requisits per exercir l’activitat d’agent immobiliari i la posada en marxa del Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya, juntament amb l’establiment de les pràctiques obligatòries, prohibides i el potent règim sancionador que imposa la Llei del dret a l’habitatge, modifiquen de forma contundent la normativa existent fins el moment pel que fa a l’exercici de la mediació immobiliària. Aquestes noves exigències sens dubte han de servir per depurar el mercat immobiliari i la identificació dels seus operadors ha de permetre que en igualtat de condicions per exercir, la lliure competència sigui finalment la que faci guanyar prestigi i confiança al sector, rebutgi als no professionals i situï a cadascú on li correspon.

En tot aquest procés, cal destacar, la nostra institució ha assumit una posició de lideratge que ha permés, entre d’altres, ser l’únic col·lectiu amb la possibilitat de compartir la placa distintiva del registre amb la col·legial, la qual cosa diferencia els membres de la nostra institució de la resta d’agents immobiliaris inscrits al Registre a més de constatar el respecte de les administracions públiques al Col·legi i a la seva tasca.

Els canvis normatius, però, s’han produït també a altres nivells, donat que el 2010 es van aprovar els nous Estatuts del Consell de Col·legis d’Agents de la Propietat Immobilària de Catalunya, que substitueixen els anteriors de l’any 1984, obsolets des de l’aprovació de l’Estatut d’autonomia de Catalunya, aprovat per la Llei orgànica 6/2006, i la Llei 7/2006, de 31 de maig, de l’exercici de professions titulades i dels col·legis professionals.


Tenint en compte les competències, algunes exclusives i altres compartides, de la Generalitat de Catalunya, i el fet diferencial sobre la resta de l’Estat que es tracta de l’únic territori en el qual, mitjançant la Llei del dret a l’habitatge i el Reglament del Registre d’agents immobiliaris, es troba regulada l’activitat de mediació, assessorament i gestió en transaccions d’immobles i els drets sobre els mateixos, considerem de vital importància haver-nos dotat d’aquest nou text que ens permetrà seguir gaudint del mateix nivell d’interlocució i respecte que hem assolit davant els organismes i les institucions públiques i privades.
Lamentablement, va ser del tot impossible, malgrat que es va intentar amb insistència, aconseguir la unanimitat entre els quatre col·legis professionals i el text ha estat impugnat judicialment després de la seva publicació no només pel Col·legi de Tarragona sinó també pel Consejo Rector del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, que sembla ser vol seguir exercint plena i completa soberania sobre els col·legis catalans. Com és lògic, la defensa contra aquestes impugnacions recau en el Departament de Justícia de la Generalitat de Catalunya (que va comprovar prèviament a l’aprovació dels Estatuts la seva adquació a la legalitat), en el Consell i en els col·legis de Barcelona, Girona i Lleida.
Malgrat tot, els nous Estatuts del Consell de Col·legis d’Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya estan plenament en vigor. I aquest és només un dels projectes i il·lusions que estem lliutant per aconseguir. Des del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona i des del Consell de Col·legis d’Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya continuarem exercint la nostra responsabilitat davant les institucions públiques i la societat, com a interlocutors pel que fa a la nostra activitat.


Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona

http://www.joanollebertran.cat/