Inversores a la caza de locales y oficinas: ¿La nueva burbuja inmobiliaria?

El sector inmobiliario se está poniendo otra vez en forma, de eso ya no hay duda. Las cifras lo demuestran, aunque va a distintas velocidades según la ciudad y la línea de negocio, pues no evolucionan igual los alquileres que la compraventa de viviendas, por ejemplo. 

Hay un tipo de inversión que está destacando por su rentabilidad: las oficinas.

Según los últimos datos del Banco de España, el rendimiento medio bruto de los alquileres de viviendas ya tiene una rentabilidad del 4,6%. Cifra que no se alcanzaba desde el 2003, mucho antes de la crisis. Recuerda que el alquiler de casas en Barcelona ha subido un 7%, por ejemplo y aún así, no son el tipo de alquiler más rentable: a nivel nacional, el alquiler de locales comerciales tiene un rendimiento anual del 7,5% y el alquiler de oficinas, el 6,8%.

Lo comentábamos hace unos días en un artículo anterior, a raíz del informe “International Investment Atlas” de Cushman & Wakefield, donde se afirma que Madrid y Barcelona son los principales destinos del sur de Europa para inversores, pero que mientras Barcelona lo es a nivel de logística, Madrid destaca por la inversión en locales comerciales y oficinas.

Otro estudio, el “Global Cities 2016”, que elabora la consultora inmobiliaria Knight Frank, prevé que las rentas en edificios de oficinas situados en zonas clave de Madrid aumentarán hasta un 22% en los tres próximos años. Una fuerte crecida que se debe a la recuperación de la economía y a la escasez de locales y oficinas modernas y de calidad en zonas estratégicas de la capital.

En el informe aparece un ranking que compara cuántos metros cuadrados de oficinas “prime” se pueden comprar con 100 millones de dólares, en distintas capitales mundiales. En Europa, las ciudades más caras son: Londres (3.620 m²); Zurich (4.000 m²); París (4.180 m²) y Dublín (7.300 m²). Madrid está en el medio de la tabla con 11.600 m², lo que la hace más que interesante para los inversores: pueden comprar más m2 por menos dinero y en una capital europea de referencia.

Fuente: api.cat

España es uno de los países más atractivos de Europa para los inversores inmobiliarios.

La inversión inmobiliaria creció un 23% en España el pasado 2015, superando los 10.300 millones de euros. Esto nos convierte en el país del sur de Europa con más inversión inmobiliaria, según un estudio de ámbito internacional.

El 10,2% de los inversores inmobiliarios consideran que España es el país más atractivo para invertir este año, solo superado por Alemania (17%) y el Reino Unido (15,1%), según el estudio ‘Global Investors Intentions’ elaborado por CBRE. Porcentaje que supera a países como Holanda y Francia, y mantiene su posición frente al gran interés que han atraído los mercados de Europa central y oriental.

Otro estudio, el International Investment Atlas, realizado por Cushman & Wakefield, revela que en cuanto a volumen de inversión, España ha alcanzado en 2015 los 10.300 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 23%.

Estas cifras sitúan al mercado inmobiliario español en la sexta posición a nivel continental y en la primera entre los países del sur Europa, por encima de mercados como el de Italia, Noruega o Irlanda. A nivel mundial, España ocupa la posición número 12, gracias a un aumento significativo de las inversiones nacionales, que representaron el 60,5% del total.

Según este último informe, los sectores que impulsaron este crecimiento son el de oficinas y el de retail, que representan el 82,5% del total invertido.

Madrid y Barcelona lideran la inversión en España

Madrid y Barcelona se reafirman como principales destinos del sur de Europa para inversores. En el caso de Madrid, lo que destaca es la inversión en locales comerciales y oficinas, mientras que en la capital catalana, el subsector que capta el mayor interés es la logística. 

La cantidad de inversores nacionales es cada vez mayor: representan un 60,5% del total y han aumentado un 95% respecto al ejercicio anterior. En este incremento han jugado un papel fundamental las socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), que comenzaron a funcionar en España a mediados de 2014.

Según las previsiones de Cushman & Wakefield, España se afianza como potencia del sur de Europa y dirigirá la entrada de nuevo producto por vía de bancos a nivel europeo, junto a Reino Unido e Irlanda.

Por otro lado, el estudio del CBRE destaca que Madrid es la segunda ciudad europea preferida para invertir en 2016, por detrás de Londres y superando a ciudades como París, Berlín o Ámsterdam.

Fuente: api.cat

¿Cuesta lo mismo un alquiler que una hipoteca?

Es muy habitual escuchar eso de: “me he hipotecado porque al mes, me costaba lo mismo que el alquiler”. Seguro que incluso en tu entorno tienes uno de estos casos. ¿Será verdad que compensa más hipotecarse que alquilar? 

Es un dilema que tienen la mayoría de personas con la estabilidad laboral y económica suficiente como para plantearse si les conviene más pagar una hipoteca o un alquiler, comparan la cuota mensual de una cosa con la otra y deciden. Sin embargo, aquellos que prefieren no atarse, prevén movilidad laboral o apenas pueden asumir la mensualidad de un alquiler, ni siquiera se lo plantean.

Para arrojar un poco de luz a esta clásica cuenta de la vieja  API ha hablado con Joan Ollé Bertrán, Presidente del colectivo API en Cataluña, quién afirma, que hoy por hoy compensa más una hipoteca que un alquiler.

"Si yo pago un alquiler, este dinero me da derecho a utilizar una vivienda. Es un dinero que se paga por consumir ese derecho. Pero una vez vencido el contrato, ese dinero no se recupera porque se ha pagado por el uso. Es perdido.”

Y nos propone la siguiente reflexión:

"Cuando pagamos la cuota de una hipoteca estamos pagando la suma de 2 cosas: el interés y la devolución del capital prestado. Si fuéramos estrictos, para comparar lo que pagas de alquiler con lo que pagas de hipoteca, lo que habría que comprar es lo que se paga de alquiler con lo que se paga de intereses de la hipoteca.”

Según Ollé, el dinero pagado en concepto de intereses es lo que se debe comparar con el alquiler, porque ambos conceptos representan el dinero que, de algún modo, se pierde. Por el contrario, el capital que se va devolviendo es lo que se paga por el piso, del que se va siendo propietario a plazos.

Tras esta argumentación y teniendo en cuenta que hoy en día se pueden conseguir intereses fijos y bajos, Joan Ollé sentencia:

“Evidentemente sale más a cuenta una hipoteca que un alquiler. Vas adquiriendo una propiedad poco a poco mientras que en el alquiler, nunca será tuyo, es como si pagaras los intereses de la hipoteca eternamente.”

Eso sí, este razonamiento es tan claro siempre y cuando hablemos de personas que tengan una estabilidad laboral y financiera, que no piensan en mudarse a futuro y que disponen de unos ahorros que oscilan entre el 25% y el 30% del valor de la vivienda adquirida.

Así lo apunta también un análisis elaborado por El Confidencial con datos de Idealista, según el cual, en la inmensa mayoría de las provincias españolas, así como en casi todos los distritos de Madrid y Barcelona, hoy en día sale más asequible afrontar el pago de una hipoteca que el de un alquiler.

Solo en San Sebastián (928 euros de alquiler frente a 1.103 de hipoteca), Ourense (328 vs 394 euros) y Lugo (312 vs 549 euros) resulta más barato alquilar que hipotecarse, mientras que en Barcelona o Palma de Mallorca gana por goleada la opción de comprar frente a vivir de alquiler.

No obstante, según Ollé, este análisis de El Confidencial pueden inducir a error, ya que parten de una cuota fija en determinado plazo para amortizar cierto precio y en su lugar, propone este ejemplo con el coste de una vivienda con Hipoteca (Impuestos, notario y registro incluidos): 

“Consiste en multiplicar 1,12 por el precio de la vivienda. Suponiendo que para un precio de 160.000 euros nos dieran una hipoteca a 25 años al 2,5% de interés fijo para cubrir todo ese coste (1,12 x precio), eso supondría al mes una cuota constante de 804 euros (el primer año aproximadamente 370 de interés y 434 de amortización). Además, al contrario del inquilino, el propietario paga IBI y gastos comunidad, pongamos que entre las dos cosas sumamos 96 euros más al mes. En definitiva, ser propietario cuesta 900 euros al mes.

Por el otro lado está el alquiler, que en estos momentos en Barcelona capital una vivienda de ese precio se está alquilando aproximadamente a 650 euros mensuales, con el IBI y la comunidad a cargo del propietario.

Por lo tanto, calculando de esta forma sale más costoso la compra que el alquiler: 900 mensuales contra 650 mensuales. Pero insisto: lo que se debe comparar es la renta del alquiler con el interés: 650 contra 370. Son dos formas distintas de verlo, cada uno que escoja la que quiera.”

Fuente: api.cat

El éxito de tu negocio depende de una buena ubicación.

¿En la esquina o en el medio? ¿En pleno centro o en alguna calle colindante? ¿Dentro de un centro comercial o en un bajo? Decidir la ubicación de un local comercial no es ninguna tontería, si no que de ello dependerá gran parte del éxito del negocio.

Muchos emprendedores que abren negocios en locales comerciales lo hacen sin haberle dado la suficiente importancia a la ubicación del local. Quizás por querer ahorrarse unos euros al mes, quizás por que simplemente no pensaron que era tan importante. Pero sí lo es.

Quién no ha visto alguna vez un ‘local gafado’ en el que todos los que han abierto algún tipo de negocio han terminado cerrando.  ¿Es que el local está maldito? No, seguramente el tipo de negocio no se ajustaba ni al tipo de local, ni al público de la zona.

Dicho esto, si eres emprendedor y estás buscando un local comercial de alquiler, ten en cuenta estas variables y consejos:

1. Escoger la zona

Este es el primer paso para ubicar tu local y para ello, debes pensar qué tipo de cliente es el tuyo, por donde se mueve y cuáles son sus hábitos de compra. Un ejemplo muy claro: si vendes ropa de alta costura, debes buscar un local que esté ubicado en las calles más céntricas y comerciales de la ciudad, por ejemplo, Rambla Catalunya o Paseo de Gracia en el caso de Barcelona.

Si por el contrario, vendes ropa más barata, destinada al gran público con poder adquisitivo medio, debes ir a barrios más populares, como podría ser el barrio de Sants en Barcelona. ¿Es que en Sants no vive gente con mucho dinero? ¿Es que la gente que no tiene un gran poder adquisitivo no compra en el centro? Claro que sí, pero la cuestión es buscar aquella zona donde haya una mayor concentración de personas que se correspondan con el perfil de tu cliente potencial.

Veamos otro ejemplo aplicado en el caso de oficinas. Si tienes un despacho de abogados o una gestoría, qué mejor que instalarte cerca de las administraciones públicas que tengan relación con tu actividad profesional. Toda persona que acuda a ellas podría ser tu cliente potencial y seguro que te repercute positivamente.

2. Determinar la calle

Y este es el segundo paso y el más complicado porque no depende solo de lo que tú quieras si no de la disponibilidad de locales comerciales en venta o alquiler que haya en ese momento dado. Para seleccionar la calle óptima para tu negocio, ten en cuenta estas variables:

• Céntrico no siempre es garantía de éxito. Hay calles que son céntricas pero que quizás están muy cerca de otras que lo son aún más o que el tipo de negocio que predomina no se ajusta a tu perfil de cliente. En ese caso, estarías pagando un alto precio por un poco impacto.

• ¿Izquierda o derecha? ¿Sol o sombra? Dicen los expertos en marketing que la gente suele caminar más por las calles soleadas y que al caminar, solemos mirar más hacia el lado derecho.

• La fama de las esquinas. Se suele decir que las esquinas son buenas para ubicar un negocio pues abarcan dos calles o incluso más, si están en una gran intersección, por lo tanto, tienen más visibilidad. Pero que una esquina te funcione o no depende del tipo de negocio. Además, tienes que tener en cuenta que deberás invertir más en letreros, iluminación y escaparates, para que se vean de ambos lados.

•  El mobiliario urbano puede influir. Si tienes un local con un paso de peatones justo enfrente tendrás más tránsito de personas. Pero si por ejemplo, tienes una columna que tapa la visibilidad de tu escaparate te perjudicará. Este es otro aspecto a tener en cuenta cuando visites locales.

• La presencia de competidores directos, en principio, en una misma calle te perjudicará. Pero si es son muchos puede ser incluso positivo, pues atraerá a toda le gente que busca ese producto en particular.

¿Qué te parecen estos consejos? ¿Has tenido alguna mala experiencia con un local mal ubicado? 

Fuente: api.cat

La marca API, un valor consolidat.

Cada cop té més reconeixement a la societat; cada cop és més valorada pels propis preofessionals. La marca API es fa gran i el nostre col·lectiu amb ella. I per això enteniem que calia comptar amb la nostra pròpia plataforma de comunicació.

Quan vam iniciar l'aventura d'Immoscòpia, fa dos anys, no ens podíem imaginar que es convertiria tant ràpidament en aquell espai de reflexió del sector immobiliari que desitjàvem i que necessitàvem per a la nostra reinvenció professional.

A hores d'ara, Immoscòpia és més que una revista, més que una jordana anual. Més enllà de la inevitable pluja d'idees que ha animat les pàguines d'aquesta revista durant aquests dos anys, podem afirmar rotundament que a Immoscòpia debatem amb un únic objectiu: avançar solucions concretes viables que ajudin l'Administració publica, els professionals i el sector privat a assolir aquell "repte fascinant" del que parlàvem al primer editorial de la revista i que no és altre que aconseguir un sector eficient.

El col·lectiu d'API Col·legis i Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya és, sens dubte, el més representatiu  de la professió a tot Catalunya. Per aquest motiu, gran part de la seva tasca s'ha centrat en les relacions amb diverses institucions, de l'àmbit públic i privat, amb l'objectiu d'establir sinergies i amb el repte a l'horitzó de dignificar i augmentar el reconeixement social de la professió.

Hem volgut ser capdavanters en la creació d'eines específiques per a l'agent immobiliari, en especial amb la creació d'un dels projectes estratègicaments més importants del col·lectiu: Tecnoapi, destinat a millorar la rendibilitat i les oportunitats de negoci dels nostres membres.

Tecnoapi és indubtablement una plataforma professional de serveis per als agents immobiliaris pionera a tot l'estat espanyol i que dóna resposta a totes les necessitats dels professionals, permetent-los ampliar les seves oportunitats de negoci al mateix temps que reduir costos operatius. Mai abans una mateixa plataforma havia unit tants i tan variats serveis pensat i dirigits exclusivament per als professionals immobiliaris. 

Des d'aquesta plataformar, els nostres agents tenen accés a serveis imprescindibles per a la gestió diària de les seves agències, i el que és més important, poden millorar i professionalitzar els serveis que ofereixen als seus clients.

En definitiva, això és el que us volia dir, hem volgut posicionar-nos clarament com a líders del mercat immobiliari. Aquí us he citat exemples. A les vostres mans, en teniu un altre. Immoscòpia és i serà la plataforma des de la qual fer sentir la nostra, la vostra veu. 

Joan Ollé Bertrán

President del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona.

Entrevista a Joan Ollé.

Entrevista de La Vanguardia a Joan Ollé con motivo del Barcelona Meeting Point.

1 - ¿Cuáles son los retos actuales del sector inmobiliario?

En estos últimos meses, las estadísticas apuntan a leves aumentos de precios, al menos en el sector residencial. De todas formas, y a pesar de que se tiende a generalizar, debemos tener presente que el mercado inmobiliario no es estándar ni uniforme, con lo que las situaciones pueden ser muy diferentes según el subsector (industrial, residencial, etc.) o la zona.

No obstante, el sector inmobiliario, tal como lo conocíamos, no volverá a existir. Y en este nuevo mercado es importante, entre otras cosas, adecuar la producción a la demanda real, pasar de las políticas de demanda a las de oferta y trabajar en la reducción de los costes de producción sin disminuir la calidad e implementando la sostenibilidad. Esa será la única manera de propiciar un modelo de mercado nuevo, mejor y más eficiente y de profesionalizar el sector inmobiliario.

En relación a nuestra profesión, tengo claro que el gran reto es exportar al resto de comunidades autónomas la regulación de la actividad de agente inmobiliario, protectora de los consumidores, que ya está operativa en Cataluña. Paso necesario para conseguir un sector más eficiente también.

2 - ¿Cómo se han adaptado los API a esta nueva realidad?

Profesionalizándose cada vez más. En este nuevo mercado, está clara la necesidad de segmentar en función del producto y su ubicación, así como la importancia de la especialización del profesional inmobiliario ante un mercado cada vez más globalizado. Esto significa que se deben establecer redes seguras de cooperación y colaboración, claro está.

Por otra parte, se evidencia la importancia de establecer un modelo más enfocado al cliente, incluso más empático, y menos enfocado a las ventas, así como la importancia de conocer las prestaciones del producto inmobiliario, pues estamos ante un consumidor cada vez más informado y exigente.

Aún así, es justo decir que probablemente en el colectivo API el componente profesional ha primado más que el empresarial y eso nos ha permitido soportar mejor la situación que a otros operadores del sector... eso sí, profesionalizándonos cada vez más, como comentaba anteriormente.

3 - ¿Qué valoración hacen de Immoapi, la plataforma que lanzaron en 2013?

Los colegios de API de Barcelona, Girona y Lérida, junto con la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya decidieron unir esfuerzos y  liderar la confección de una serie de herramientas que hemos llamado Plataforma Immoapi. Entre nosotros representamos más de 2.500 oficinas de agentes inmobiliarios, lo que nos da fuerza suficiente para que aspiremos a grandes objetivos. 

La valoración de lo realizado hasta hoy es positiva, aunque somos exigentes y lógicamente es mejorable. Contamos con los recursos y la motivación necesarios  para que con la ayuda de nuestros colegiados y asociados podamos afinar todos los proyectos que tenemos en marcha. Queremos lo mejor y por eso ahora ya trabajamos en  nuevas versiones  mejoradas. 

En todo caso, Immoapi es uno de los proyectos estratégicamente más importantes del colectivo y de mayor envergadura, pero creemos que todo esfuerzo vale la pena cuando se trata de ayudar a nuestros agentes a dar un salto cualitativo en la profesionalización de sus servicios. 

Sabemos que tenemos en nuestras manos la posibilidad de crear  la mejor y más completa más completa plataforma de servicios para los agentes inmobiliarios.

Opinió sobre les mesures aprovades per reactivar el mercat immobiliari

El sector dels APIs, els agents de la propietat immobiliari, dedicats a la venda i lloguer d'habitatges, creu que les mesures aprovades divendres pel consell de ministres per afavorir i reactivar el mercat immobiliari beneficiaran en realitat els bancs. Alerten, a més, que poden afavorir l'especulació. Els APIs acusen les entitats financeres de donar hipoteques només quan són per comprar habitatges de la seva cartera de pisos. A Espanya hi ha actualment tres milions de pisos buits i 700.000 de nous a l'espera, majoritàriament, de ser venuts. Un estoc que l'anterior i l'actual govern han intentat dinamitzar cap al lloguer sense gaire èxit. Dins d'Europa, Espanya és el país amb menys mercat de lloguer. De cada sis famílies, cinc són propietàries i només un viu de lloguer. Ara el govern espanyol torna a intentar animar el lloguer. Els contractes s'han reduït de 5 a 3 anys i les pròrrogues, a 1, serà més fàcil desnonar els inquilins si no paguen amb una ordre notarial i el propietari avisant amb 2 mesos podrà recuperar l'habitatge.

Segons explica a TV3 Joan Ollé, president del Col·legi d'APIs de Catalunya, les mesures presentades estan pensades perquè la banca comenci a llogar el seu estoc. Critica, però, que no se'ls ha demanat l'opinió.El govern espanyol també ha aprovat mesures en el mercat de venda d'habitatges, si abans de finals d'any es compra un pis: el que es pagaria en tornar a vendre'l es reduirà a la meitat. Una exempció que afavoreix -segons els APIs- novament els inversors. Ollé apunta que com a molt hi haurà un 1 o un 2% d'augment de vendes, però que no significarà el desllorigador de la situació. el president dels agents immobiliaris, el sector és mort, a més de pervertit. Denuncia que la banca no pot tenir interessos en el totxo quan són els adjudicadors de les hipoteques. Per la seva banda, els defensors dels consumidors alerten que la reforma torna a incentivar l'especulació.

Entrevista a Joan Ollé Telenotices TV3