Fent meves les inquietuds d’alguns companys, tractaré d’exposar breument la situació actual i el futur del nostre col·lectiu i de les seves corporacions representatives.
Per tal de situar-nos, en primer lloc he de resumir els antecedents del que ara està passant.
El 1993, el Tribunal Constitucional, basant-se, entre d’altres consideracions, en la diferència entre “funcions pròpies – funcions exclusives” i entre “títols oficials – títols acadèmics” així com en la desproporció entre l’il·lícit i la pena, va declarar que l’intrusisme en la professió d’API no era delicte, la qual cosa va donar lloc a la neutralització de totes les querelles interposades pels COAPI. Querelles, per cert, que fins aquell moment havien generat unitat de doctrina als tribunals.
Les intenses gestions del Consejo General, dels Consells Autonòmics i dels COAPI davant el Govern de l’Estat i els partits polítics van donar com a fruit la inclusió d’un nou delicte d’intrusisme al Codi Penal de 1995 (article 403) que emparava els títols oficials i moderava les penes. El COAPI de Barcelona, des de novembre de 1998, va establir una sistemàtica per a procedir contra els que llavors consideràvem intrusos. Després d’un ardu treball, vam arribar a Barcelona a acumular sis-cents expedients ben documentats i a presentar deu querelles estratègicament distribuïdes per, en funció dels seus resultats, continuar amb la resta. Totes van ser acceptades a tràmit en cadascun dels distints Jutjats d’Instrucció, havent-se reobert fins i tot a instàncies de l’Audiència Provincial l’única que va ser en el seu inici desestimada.
No obstant això, ja en aquell moment les professions liberals – entre elles les d’API – estaven en el punt de mira del Tribunal de Defensa de la Competència, que incitats per associacions privades de mediadors sense títol, havia començat en la segona meitat de la dècada dels noranta a incoar expedients sancionadors contra el Consejo i els COAPI. La primera sanció data de 1998 i després d’ella van venir d’altres. Contra el Col·legi de Barcelona concretament dos, de dates 12/11/2002 i 30/05/2002, per publicitat anterior a juny del 2000, amb multes de 75.000 euros cadascuna.
El resultat polític d’aquest assetjament als API va ser el lamentable Reial Decret-Llei 2/2000, de 23 de juny, que sota l’aparença d’una mesura liberalitzadora, amb l’excusa d’aclarir la situació de jurisprudència contradictòria i contenir els preus, va desprofessionalitzar l’activitat de mediació immobiliària en fer implícitament voluntaris per a exercir-la el títol oficial i la col·legiació, malgrat continués obligatòria aquesta última per aquells que l’exercissin sota la denominació d’Agent de la Propietat Immobiliària. Com és lògic, Barcelona va desistir de les seves querelles.
Immediatament, el Consejo General, els Autonòmics i els COAPI van denunciar públicament, notòriament i contundentment el despropòsit produït i van presentar als grups parlamentaris una proposta en desenvolupament de l’esmentada RDL per a regular l’activitat, sabent que no podíem tornar enrere en la mal anomenada “liberalització”, malgrat es va intentar infructuosament. Les gestions contínues, gairebé diàries, davant els grups polítics, els governs central i autonòmics, les associacions de consumidors i els mitjans de comunicació van donar com a resultat que en la Llei 10/2003 de 20 de maig el Congrés reconegués per primera vegada, mitjançant una norma amb rang de llei, l’existència de la professió d’API, emparant la seva pròpia normativa – apartat a) de l’article 3. Al mateix temps, remetia a unes futures normes específiques de protecció del consumidor els requisits que havien de complir les persones físiques i jurídiques que no eren API – apartat b) de l’article 3.
Aquest petit gran pas legislatiu ens va permetre replantejar amb molta major força un altre objectiu essencial: l’aprovació d’un nou Estatut General dels API. L’actual és de 1969 i ha estat desbordat – i en part derogat – per la Constitució de 1978, la Llei de Col·legis Professionals de 1974, les Lleis autonòmiques de Col·legis Professionals i les jurisprudències del Tribunal Constitucional i del Tribunal Suprem.
Com es pot concloure, la professió d’API i les seves institucions van viure una situació d’aclaparament continu i de precarietat legal que des del Consejo General, consells autonòmics i COAPI estem corregint, al meu judici, amb encert i bones expectatives.
Actualment, s’han corregit bona part dels problemes anteriors. El Tribunal Suprem va revocar la primera de les sancions de 1998 imposada pel Tribunal de Defensa de la Competència i mantinguda per l’Audiència Nacional. Una segona sentència ja dictada pel Tribunal Suprem ens dóna també la raó, establint un abans i un després del 23/06/2000 i creant jurisprudència. Ha estat una enorme satisfacció que ens donessin la raó front a la injustícia d’unes sancions polítiques, més que jurídiques. Per tant, estic convençut que mantindrà el mateix criteri per als nou recursos de cassació que estan encara pendents i quan es pronunciï sobre els del COAPI de Barcelona contra les sancions abans esmentades que hem suportat, podrem alliberar els avals presentats i traslladar a la nostra comptabilitat la provisió de 150.000 euros a major fons social.
Pel que fa a l’Estatut General, puc dir que, després de la llarga i laboriosa, fins i tot per alguns ingrata tasca, desenvolupada davant les distintes susceptibilitats i apetències dels quaranta-sis col·legis territorials, existeix un text definitiu que comprèn tots els nostres objectius democràtics. Text que des de primer de Gener d’aquest any és el nostre règim interior i gràcies a la magnífica sintonia amb el Ministerio de Vivienda està ultimat i presentat al Consejo de Estado, tràmit previ ineludible per a la seva posterior aprovació per al Consejo de Ministros i publicació al BOE.
Un dels objectius dels col·legis és ser una de les institucions amb major presència, força i rellevància del sector immobiliari i en especial de la mediació, la consultoria i el peritatge. És evident que com més creixi en nombre de col·legiats amb un determinat perfil qualitatiu, més enfortirem els col·legis. El nou règim d’accés a la col·legiació contemplat en el nou Estatut, està permetent una revitalització constant dels COAPI que compensa en escreix la passivitat de l’Administració Central de l’Estat al no convocar més proves d’accés al títol.
Abans que finalitzi aquest any, tindrem vigents a Catalunya les normes i requisits que obligatòriament han de tenir i complir aquelles persones físiques o jurídiques que es dediquin a l’activitat de mediació en transaccions immobiliàries. Les tindrem mitjançant un instrument potent, la Llei del Dret a l’Habitatge a Catalunya. El Consell Català de COAPI ha estat el seu inductor, el seu inspirador i el seu coredactor juntament amb la Conselleria i la OCUC. En aquest moment, s’està tramitant amb caràcter d’urgència i hem presentat unes últimes esmenes que al nostre entendre la perfeccionaran. No tingueu cap dubte que en tota la nostra participació hem tingut molt en compte i, com a prioritat, el que som i el que representem, malgrat sempre constrenyits per la realitat de la situació actual que no podem obviar.
Igualment, el Consejo General i el Ministerio de la Vivienda treballen conjuntament en la preparació d’una normativa de garanties mínimes per a la protecció dels consumidors en l’activitat de mediació immobiliària, que serà aplicable a les persones físiques i jurídiques no col·legiades, donat que els API col·legiats ja estan sotmesos, com diu l’apartat a) de l’article 3 de la Llei 10/2003, a la seva pròpia normativa. No obstant, Catalunya s’avançarà i molts ens copiaran. Per cert, en allò traslladat al Ministerio quelcom té a veure el COAPI de Barcelona.
La Memòria d’activitats presentada pel Secretari del Col·legi és suficientment exhaustiva per a que jo no hagi d’abundar ni solapar-me en qüestions que el mateix conté. Només dir-vos que tots els membres de la Junta, tots els empleats, tots els col·laboradors s’han esforçat al màxim. Han treballat molt i han treballat bé. Per ells la meva felicitació i el meu agraïment. He de fer menció especial per al nostre actual gerent, Josep Franco, que la propera setmana es jubila. Vint-i-cinc anys de dedicació plena són tota una vida. Esperem retre-li el merescut homenatge al nostre proper sopar patronal al que només situacions molt potents podran excusar la vostra assistència. S’ho mereix. No obstant, encara que no he tingut ocasió de dir-li personalment, el considerarem com a l’exèrcit, passarà a la reserva activa i formarà part del patrimoni intangible del Col·legi. Moltes, moltes gràcies, Josep.
No ha estat fàcil reconduir una situació que ens abocava a la desaparició com a col·lectiu diferenciat, perdent una corporació de més de cinquanta anys d’història, però sota el meu parer ho hem aconseguit. Aquells que ens donaven per desnonats estan avui en la situació que volien per a nosaltres; ja veurem com afronten la Llei del Dret a l’Habitatge. Ens hem dotat de les millors instal·lacions i d’un immillorable equip humà, motivat i preparat. Però ja hem passat pàgina, iniciem un nou capítol, potser un nou principi. Ara toca treballar per al futur. Més i millors serveis, transparència, informació, economies d’escala, més presència mediàtica, més participació en les institucions públiques.
A partir d’aquí, quin és el futur del nostre col·lectiu? Això ho decidireu vosaltres, amb la vostra participació, amb la vostra presència, la vostra col·laboració, la vostra motivació, el vostre optimisme, en una paraula, el vostre compromís. En l’esforç acumulat de tots i cadascun de vosaltres està el futur del nostre col·lectiu, en el vostre orgull de pertinença i en la notorietat del vostre compromís. L’organització col·legial ha fet i seguirà fent el màxim possible amb els recursos dels quals disposi. Aquells pocs que segueixin aferrats a temps passat, creient en el retorn d´exclusivitats perdudes, amb consumidors captius d’una titulació oficial, obsessionats per les causes de l’esmentada pèrdua, amb contínues i repetides crítiques destructives sobre el malament que s’han fet les coses, que sempre titllen d’incoherents els arguments i explicacions que a les seves reiterades peticions se’ls hi donen, s’equivoquen. Fins i tot m’atreveixo a dir que posen en risc la seva salut i suposen minvaments en l’escàs temps del qual disposem per a l’atenció de les prioritats estratègiques decidides en la Junta de Govern i recollides de les bases. Els hem atès i hem d’atendre’ls, però tot té un límit, més encara quan posen repetidament en qüestió la capacitat, sensatesa, coneixements, seny i bon fer dels representants i lletrats dels COAPI, tant dels històrics com dels actuals, permetent-se fins i tot manifestar impressions de presumptes relacions “feudal-vassalls” o presumptes “règims dictatorials”. Lamentablement, he de recordar-los que tenen plena llibertat per a presentar la seva candidatura i liderar-nos. També tenen plena llibertat per a donar-se de baixa en la col·legiació i si és del seu gust associar-se o no a qualsevol altre col·lectiu, però això sí, per utilitzar la denominació Agent de la Propietat Immobiliària i els seus signes distintius, en l’exercici de l’activitat, no és suficient amb tenir el títol, cal estar col·legiat en situació d’exercici perquè això ho estableix la normativa en vigor. Aquesta qüestió la defensarem amb el màxim rigor, no permetrem que ningú es beneficiï del nostre esforç col·lectiu sense participar en el mateix.
Avui manen els consumidors i nosaltres, tots units sense depressions ni defalliments, comprometent-nos notòriament com repetidament he dit, aconseguirem que coneguin la diferència i escullin. Potser més endavant, a força de perseverar i demostrar la nostra força i vàlua, podem aspirar a més alts objectius. Està bé somiar, però primer el primer, el que toca ara. Per tant, el futur de la denominació exclusiva “Agent de la Propietat Immobiliària”, dels seus signes distintius, del seu col·lectiu, de les seves institucions, és sense cap dubte magnífic. Sé perfectament que des de mitjans del passat any hem iniciat un nou cicle en el mercat immobiliari, de contenció de preus i de caiguda del ritme de vendes. He manifestat públicament que, especialment a Catalunya, en donar-se aquesta situació juntament amb l’entrada en vigor de la nostra Llei, desapareixeran la meitat dels establiments de mediació immobiliària oberts al públic, es possible que fins i tot més, però també dic i estic convençut que afectarà en grau mínim al nostre col·lectiu i a mitjà termini l’enfortirà.
Joan Ollé i Bertran
President del Col.legi d´Agents de la Propietat Immobiliaria de Barcelona
Per tal de situar-nos, en primer lloc he de resumir els antecedents del que ara està passant.
El 1993, el Tribunal Constitucional, basant-se, entre d’altres consideracions, en la diferència entre “funcions pròpies – funcions exclusives” i entre “títols oficials – títols acadèmics” així com en la desproporció entre l’il·lícit i la pena, va declarar que l’intrusisme en la professió d’API no era delicte, la qual cosa va donar lloc a la neutralització de totes les querelles interposades pels COAPI. Querelles, per cert, que fins aquell moment havien generat unitat de doctrina als tribunals.
Les intenses gestions del Consejo General, dels Consells Autonòmics i dels COAPI davant el Govern de l’Estat i els partits polítics van donar com a fruit la inclusió d’un nou delicte d’intrusisme al Codi Penal de 1995 (article 403) que emparava els títols oficials i moderava les penes. El COAPI de Barcelona, des de novembre de 1998, va establir una sistemàtica per a procedir contra els que llavors consideràvem intrusos. Després d’un ardu treball, vam arribar a Barcelona a acumular sis-cents expedients ben documentats i a presentar deu querelles estratègicament distribuïdes per, en funció dels seus resultats, continuar amb la resta. Totes van ser acceptades a tràmit en cadascun dels distints Jutjats d’Instrucció, havent-se reobert fins i tot a instàncies de l’Audiència Provincial l’única que va ser en el seu inici desestimada.
No obstant això, ja en aquell moment les professions liberals – entre elles les d’API – estaven en el punt de mira del Tribunal de Defensa de la Competència, que incitats per associacions privades de mediadors sense títol, havia començat en la segona meitat de la dècada dels noranta a incoar expedients sancionadors contra el Consejo i els COAPI. La primera sanció data de 1998 i després d’ella van venir d’altres. Contra el Col·legi de Barcelona concretament dos, de dates 12/11/2002 i 30/05/2002, per publicitat anterior a juny del 2000, amb multes de 75.000 euros cadascuna.
El resultat polític d’aquest assetjament als API va ser el lamentable Reial Decret-Llei 2/2000, de 23 de juny, que sota l’aparença d’una mesura liberalitzadora, amb l’excusa d’aclarir la situació de jurisprudència contradictòria i contenir els preus, va desprofessionalitzar l’activitat de mediació immobiliària en fer implícitament voluntaris per a exercir-la el títol oficial i la col·legiació, malgrat continués obligatòria aquesta última per aquells que l’exercissin sota la denominació d’Agent de la Propietat Immobiliària. Com és lògic, Barcelona va desistir de les seves querelles.
Immediatament, el Consejo General, els Autonòmics i els COAPI van denunciar públicament, notòriament i contundentment el despropòsit produït i van presentar als grups parlamentaris una proposta en desenvolupament de l’esmentada RDL per a regular l’activitat, sabent que no podíem tornar enrere en la mal anomenada “liberalització”, malgrat es va intentar infructuosament. Les gestions contínues, gairebé diàries, davant els grups polítics, els governs central i autonòmics, les associacions de consumidors i els mitjans de comunicació van donar com a resultat que en la Llei 10/2003 de 20 de maig el Congrés reconegués per primera vegada, mitjançant una norma amb rang de llei, l’existència de la professió d’API, emparant la seva pròpia normativa – apartat a) de l’article 3. Al mateix temps, remetia a unes futures normes específiques de protecció del consumidor els requisits que havien de complir les persones físiques i jurídiques que no eren API – apartat b) de l’article 3.
Aquest petit gran pas legislatiu ens va permetre replantejar amb molta major força un altre objectiu essencial: l’aprovació d’un nou Estatut General dels API. L’actual és de 1969 i ha estat desbordat – i en part derogat – per la Constitució de 1978, la Llei de Col·legis Professionals de 1974, les Lleis autonòmiques de Col·legis Professionals i les jurisprudències del Tribunal Constitucional i del Tribunal Suprem.
Com es pot concloure, la professió d’API i les seves institucions van viure una situació d’aclaparament continu i de precarietat legal que des del Consejo General, consells autonòmics i COAPI estem corregint, al meu judici, amb encert i bones expectatives.
Actualment, s’han corregit bona part dels problemes anteriors. El Tribunal Suprem va revocar la primera de les sancions de 1998 imposada pel Tribunal de Defensa de la Competència i mantinguda per l’Audiència Nacional. Una segona sentència ja dictada pel Tribunal Suprem ens dóna també la raó, establint un abans i un després del 23/06/2000 i creant jurisprudència. Ha estat una enorme satisfacció que ens donessin la raó front a la injustícia d’unes sancions polítiques, més que jurídiques. Per tant, estic convençut que mantindrà el mateix criteri per als nou recursos de cassació que estan encara pendents i quan es pronunciï sobre els del COAPI de Barcelona contra les sancions abans esmentades que hem suportat, podrem alliberar els avals presentats i traslladar a la nostra comptabilitat la provisió de 150.000 euros a major fons social.
Pel que fa a l’Estatut General, puc dir que, després de la llarga i laboriosa, fins i tot per alguns ingrata tasca, desenvolupada davant les distintes susceptibilitats i apetències dels quaranta-sis col·legis territorials, existeix un text definitiu que comprèn tots els nostres objectius democràtics. Text que des de primer de Gener d’aquest any és el nostre règim interior i gràcies a la magnífica sintonia amb el Ministerio de Vivienda està ultimat i presentat al Consejo de Estado, tràmit previ ineludible per a la seva posterior aprovació per al Consejo de Ministros i publicació al BOE.
Un dels objectius dels col·legis és ser una de les institucions amb major presència, força i rellevància del sector immobiliari i en especial de la mediació, la consultoria i el peritatge. És evident que com més creixi en nombre de col·legiats amb un determinat perfil qualitatiu, més enfortirem els col·legis. El nou règim d’accés a la col·legiació contemplat en el nou Estatut, està permetent una revitalització constant dels COAPI que compensa en escreix la passivitat de l’Administració Central de l’Estat al no convocar més proves d’accés al títol.
Abans que finalitzi aquest any, tindrem vigents a Catalunya les normes i requisits que obligatòriament han de tenir i complir aquelles persones físiques o jurídiques que es dediquin a l’activitat de mediació en transaccions immobiliàries. Les tindrem mitjançant un instrument potent, la Llei del Dret a l’Habitatge a Catalunya. El Consell Català de COAPI ha estat el seu inductor, el seu inspirador i el seu coredactor juntament amb la Conselleria i la OCUC. En aquest moment, s’està tramitant amb caràcter d’urgència i hem presentat unes últimes esmenes que al nostre entendre la perfeccionaran. No tingueu cap dubte que en tota la nostra participació hem tingut molt en compte i, com a prioritat, el que som i el que representem, malgrat sempre constrenyits per la realitat de la situació actual que no podem obviar.
Igualment, el Consejo General i el Ministerio de la Vivienda treballen conjuntament en la preparació d’una normativa de garanties mínimes per a la protecció dels consumidors en l’activitat de mediació immobiliària, que serà aplicable a les persones físiques i jurídiques no col·legiades, donat que els API col·legiats ja estan sotmesos, com diu l’apartat a) de l’article 3 de la Llei 10/2003, a la seva pròpia normativa. No obstant, Catalunya s’avançarà i molts ens copiaran. Per cert, en allò traslladat al Ministerio quelcom té a veure el COAPI de Barcelona.
La Memòria d’activitats presentada pel Secretari del Col·legi és suficientment exhaustiva per a que jo no hagi d’abundar ni solapar-me en qüestions que el mateix conté. Només dir-vos que tots els membres de la Junta, tots els empleats, tots els col·laboradors s’han esforçat al màxim. Han treballat molt i han treballat bé. Per ells la meva felicitació i el meu agraïment. He de fer menció especial per al nostre actual gerent, Josep Franco, que la propera setmana es jubila. Vint-i-cinc anys de dedicació plena són tota una vida. Esperem retre-li el merescut homenatge al nostre proper sopar patronal al que només situacions molt potents podran excusar la vostra assistència. S’ho mereix. No obstant, encara que no he tingut ocasió de dir-li personalment, el considerarem com a l’exèrcit, passarà a la reserva activa i formarà part del patrimoni intangible del Col·legi. Moltes, moltes gràcies, Josep.
No ha estat fàcil reconduir una situació que ens abocava a la desaparició com a col·lectiu diferenciat, perdent una corporació de més de cinquanta anys d’història, però sota el meu parer ho hem aconseguit. Aquells que ens donaven per desnonats estan avui en la situació que volien per a nosaltres; ja veurem com afronten la Llei del Dret a l’Habitatge. Ens hem dotat de les millors instal·lacions i d’un immillorable equip humà, motivat i preparat. Però ja hem passat pàgina, iniciem un nou capítol, potser un nou principi. Ara toca treballar per al futur. Més i millors serveis, transparència, informació, economies d’escala, més presència mediàtica, més participació en les institucions públiques.
A partir d’aquí, quin és el futur del nostre col·lectiu? Això ho decidireu vosaltres, amb la vostra participació, amb la vostra presència, la vostra col·laboració, la vostra motivació, el vostre optimisme, en una paraula, el vostre compromís. En l’esforç acumulat de tots i cadascun de vosaltres està el futur del nostre col·lectiu, en el vostre orgull de pertinença i en la notorietat del vostre compromís. L’organització col·legial ha fet i seguirà fent el màxim possible amb els recursos dels quals disposi. Aquells pocs que segueixin aferrats a temps passat, creient en el retorn d´exclusivitats perdudes, amb consumidors captius d’una titulació oficial, obsessionats per les causes de l’esmentada pèrdua, amb contínues i repetides crítiques destructives sobre el malament que s’han fet les coses, que sempre titllen d’incoherents els arguments i explicacions que a les seves reiterades peticions se’ls hi donen, s’equivoquen. Fins i tot m’atreveixo a dir que posen en risc la seva salut i suposen minvaments en l’escàs temps del qual disposem per a l’atenció de les prioritats estratègiques decidides en la Junta de Govern i recollides de les bases. Els hem atès i hem d’atendre’ls, però tot té un límit, més encara quan posen repetidament en qüestió la capacitat, sensatesa, coneixements, seny i bon fer dels representants i lletrats dels COAPI, tant dels històrics com dels actuals, permetent-se fins i tot manifestar impressions de presumptes relacions “feudal-vassalls” o presumptes “règims dictatorials”. Lamentablement, he de recordar-los que tenen plena llibertat per a presentar la seva candidatura i liderar-nos. També tenen plena llibertat per a donar-se de baixa en la col·legiació i si és del seu gust associar-se o no a qualsevol altre col·lectiu, però això sí, per utilitzar la denominació Agent de la Propietat Immobiliària i els seus signes distintius, en l’exercici de l’activitat, no és suficient amb tenir el títol, cal estar col·legiat en situació d’exercici perquè això ho estableix la normativa en vigor. Aquesta qüestió la defensarem amb el màxim rigor, no permetrem que ningú es beneficiï del nostre esforç col·lectiu sense participar en el mateix.
Avui manen els consumidors i nosaltres, tots units sense depressions ni defalliments, comprometent-nos notòriament com repetidament he dit, aconseguirem que coneguin la diferència i escullin. Potser més endavant, a força de perseverar i demostrar la nostra força i vàlua, podem aspirar a més alts objectius. Està bé somiar, però primer el primer, el que toca ara. Per tant, el futur de la denominació exclusiva “Agent de la Propietat Immobiliària”, dels seus signes distintius, del seu col·lectiu, de les seves institucions, és sense cap dubte magnífic. Sé perfectament que des de mitjans del passat any hem iniciat un nou cicle en el mercat immobiliari, de contenció de preus i de caiguda del ritme de vendes. He manifestat públicament que, especialment a Catalunya, en donar-se aquesta situació juntament amb l’entrada en vigor de la nostra Llei, desapareixeran la meitat dels establiments de mediació immobiliària oberts al públic, es possible que fins i tot més, però també dic i estic convençut que afectarà en grau mínim al nostre col·lectiu i a mitjà termini l’enfortirà.
Joan Ollé i Bertran
President del Col.legi d´Agents de la Propietat Immobiliaria de Barcelona